Beleihungsgrenzen bei der Baufinanzierung – so wird die Höhe des gewährten Darlehens bestimmt

Wer sich den Traum vom eigenen Neubau erfüllen will und sich mit dem Thema Baufinanzierung auseinandersetzt, der stößt früher oder später auf den Begriff Beleihungsgrenzen. Die Beleihungsgrenze ist ein besonders relevanter Wert, der als Grundlage für die Höhe und Konditionen des gewährten Darlehen dient. Was diese Beleihungsgrenze genau ist und wie sie ermittelt wird, erläutert dieser Artikel.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist ein wichtiger Wert, an dem sich eine Bank bei der Kreditvergabe und den entsprechenden Kreditkonditionen orientiert. Durch die Beleihungsgrenze soll die Baufinanzierung in ein angemessenes Verhältnis zum Immobilienwert gesetzt werden. Denn die Immobilie dient als Sicherheit für die Bank, falls der Kreditnehmer seine Rate der Baufinanzierung nicht mehr bezahlen kann. In diesem Fall kann die Bank die Immobilie in einer Zwangsversteigerung verkaufen lassen, um die Schulden mit dem Verkaufserlös zu tilgen. Würde die Kreditsumme also über dem Immobilienwert liegen, würde die Bank trotz Zwangsversteigerung nicht ihre gesamten Forderungen damit decken können. Deshalb gilt: Erfolgt die Baufinanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze, bekommt der Bauherr die besten Konditionen. Wird eine höhere Finanzierungssumme benötigt, die über der Beleihungsgrenze liegt, lässt sich die Bank das erhöhte Risiko mit höheren Zinssätzen absichern. Um die Beleihungsgrenze festzulegen, wird zuerst der Beleihungswert der Immobilie bestimmt.

Was bedeutet Beleihungswert?

Als Beleihungswert wird der mögliche Erlös bezeichnet, den die Bank höchstwahrscheinlich beim Verkauf oder bei der Zwangsversteigerung der Immobilie erzielen würde. Hierbei zeigt sich bereits, dass der Beleihungswert nicht dem reellen Preis der Immobilie entspricht. Vom tatsächlichen Immobilienwert wird stattdessen ein sogenannter Sicherheitsabschlag abgezogen. Bei einer Zwangsversteigerung wird in der Regel ein niedrigerer Erlös erzielt als bei einem freien Verkauf. Der Beleihungswert ist also immer geringer als der wirkliche Kaufpreis. Üblich ist ein Beleihungswert von 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Liegt der Kaufpreis der Immobilie beispielsweise bei 500.000 Euro, dann wird er Beleihungswert bei 350.000 bis 450.000 Euro festgelegt.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Um den Beleihungswert zu ermitteln, gibt es mehrere Immobilienbewertungsverfahren:

• Das Sachwertverfahren wird für selbst genutzte Immobilien genutzt, gerade bei Neubauten. Hierbei wird der Wert der Immobilie auf Basis der Herstellungskosten für das Bauwerk und den Bodenwert berechnet. Es wird ermittelt, was es kosten würde, die Immobilie in gleicher Art und Weise neu zu errichten. Von diesem Wert werden bei Altbauten noch Abnutzungen und Altersminderungen abgezogen. Für geplante Neubauten ist das Sachwertverfahren oft besonders relevant, da die Herstellungskosten und der Bodenwert eine zentrale Rolle spielen.
• Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten und gewerblichen Immobilien angewendet. Der Wert wird auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertes berechnet. Der ermittelte Jahresreinertrag wird mit einem bestimmten Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) multipliziert. Bei Neubauten, die zur Vermietung vorgesehen sind, wird oft das Ertragswertverfahren in Betracht gezogen.
• Das Vergleichswertverfahren wird für selbst genutzte Immobilien und Eigentumswohnungen genutzt. Bei diesem Verfahren werden die aktuellen Marktverhältnisse betrachtet, indem die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen wird. Wichtige Faktoren sind Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Für Neubauten ist dieses Immobilienbewertungsverfahren weniger gut geeignet.

Wie wird aus dem Beleihungswert die Beleihungsgrenze?

Nachdem der Beleihungswert für eine Immobilie berechnet wurde, wird von der Bank noch ein Risikoabschlag abgezogen. Dadurch soll das Risiko einer möglichen Wertminderung aufgefangen werden. Der aktuelle Wert einer Immobilie kann durch verschiedene Faktoren in Zukunft sinken. Damit die Bank sicher sein kann, dass der Erlös aus der Zwangsversteigerung die Kreditschuld auch in Zukunft wirklich decken kann, wird mit einen Abschlag zur Risikominimierung in Höhe von 40 bis 80 Prozent gerechnet. Das Ergebnis ist die maximale Darlehenssumme, welche die Bank für diese Immobilie zusagt.

Liegt der Kaufpreis der Immobilie bei 500.000 Euro und gehen wir von einem Beleihungswert von 80 Prozent aus, was 400.000 Euro entspricht, dann liegt die Beleihungsgrenze bei der Annahme von 80 Prozent des Beleihungswerts bei 320.000 Euro. Die Bank würde dem Bauherren in diesem Fall eine Baufinanzierung bis zu 320.000 Euro zusagen. Wird eine höhere Kreditsumme gebraucht, kann die Lücke auf verschiedene Art geschlossen werden.

Wie schließt man die Lücke zwischen Beleihungswert und Kaufpreis?

Sieht man sich die Zahlen so an, dann wird deutlich, dass es eine große Differenz zwischen Beleihungswert und Kaufpreis der Immobilie gibt. Die Immobilie wird im oben genannten Beispiel für 500.000 Euro gekauft, die Bank rückt aber nur 320.000 Euro als Kredit heraus. Hier bleibt eine Differenz von 180.000 Euro offen. Um diese Lücke zu schließen, gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Im besten Fall kann diese Summe durch Eigenkapital gedeckt werden. Das bedeutet, dass bereits vor den Hausbau eine gewisse Summe angespart worden ist, die in den Hauskauf mit einfließen kann.
• Ist nicht genug Eigenkapital da, muss ein zusätzlicher Kredit abgeschlossen werden, der Nachrangdarlehen genannt wird. Zahlt der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr und muss die Immobilie versteigert werden, wird mit dem Erlös zuerst die ursprüngliche Immobilienfinanzierung beglichen und erst danach der nachrangige Kredit, wenn noch Geld übrig ist. Das ist für die Bank, die ein Nachrangdarlehen gewähren soll, natürlich ein großes Risiko. Deshalb haben Nachrangdarlehen immer schlechtere Konditionen als erstrangige Kredite. Für den Risikoausgleich werden dann sehr hohe Zinsen verlangt.
• Eine weitere Möglichkeit ist, die fehlende Summe durch Förderkreditezu schließen. Bei der KfW gibt es oft zinsgünstige  Darlehen, die mit der Baufinanzierung kombiniert werden können. Vor allem für energieeffiziente Neubauten gibt es attraktive Förderprogramme.
• Die letzte Möglichkeit ist das sogenannte 100-Prozent-Darlehen. Dabei wird der Kaufpreis komplett durch einen Kredit gedeckt. Das Risiko ist für Banken allerdings sehr hoch, sodass die Konditionen besonders schlecht sind. Zudem wird eine 100-Prozent-Baufinanzierung meistens nur in Einzelfällen gewährt, wenn eine besonders gute Kreditwürdigkeit vorliegt.

Warum sind die Beleihungsgrenzen bei Neubauten höher?

In der Regel fallen die Beleihungsgrenze bei Neubauten höher aus als bei vergleichbaren Altbauten. Dadurch muss nur noch eine kleinere Lücke durch Eigenkapital, Nachrangdarlehen, Förderkredite oder eine 100-Prozent-Finanzierung geschlossen werden.

Dass für Neubauten höhere Kredite zu günstigen Konditionen gewährt werden, liegt an folgenden Punkten:

• Besserer Zustand der Immobilie: Neubauten sind in einem besseren Zustand und erfordern keine kurzfristigen Renovierungen oder Instandhaltungsarbeiten. Dies reduziert das Risiko für den Kreditgeber.
• Passend zu den aktuellen Bauvorschriften: Neue Gebäude entsprechen den neuesten Bauvorschriften und Energiestandards, was ihre Nachhaltigkeit und Energieeffizienz verbessert. Dies kann sich positiv auf die Werthaltigkeit auswirken.
• Höherer Marktwert: Neubauten haben oft einen deutlich höheren Marktwert im Vergleich zu älteren Immobilien, was eine höhere Beleihungsgrenze rechtfertigt.
• Mehr Abschreibungsmöglichkeiten: Bei Neubauten bestehen oft bessere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, was die Investition attraktiver macht und das Risiko für den Kreditgeber weiter mindert.

Fazit

Die Beleihungsgrenze spielt eine zentrale Rolle bei der Baufinanzierung und beeinflusst maßgeblich die Konditionen des gewährten Kredits. Die Ermittlung der Beleihungsgrenze erfolgt durch die Festlegung des Beleihungswerts, der je nach Objekt mittels verschiedener Bewertungsverfahren ermittelt wird. Anschließend wird ein Risikoabschlag vorgenommen, um das Risiko einer möglichen Wertminderung zu berücksichtigen. Liegt die gewünschte Finanzierungssumme über der Beleihungsgrenze, steigen die Zinssätze, um das höhere Risiko auszugleichen. Um die Lücke zwischen Beleihungswert und Kaufpreis zu schließen, gibt es verschiedene Optionen, wie Eigenkapital, Nachrangdarlehen, Förderkredite oder ein 100-Prozent-Darlehen.

Für Neubauten fällt die Beleihungsgrenze in der Regel höher aus als für Altbauten, da sie als weniger risikobehaftet gelten. Dies liegt an ihrem besseren Zustand, der Erfüllung aktueller Bauvorschriften und Energiestandards, einem höheren Marktwert und besseren steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. So sind für hochwertigen Neubauten im Vergleich zu Bestandsbauten deutlich höhere Kreditsummen zu guten Konditionen möglich.