Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage, besonders in Regionen wie Berlin-Brandenburg, wo die Nachfrage hoch und die Leerstandsquote niedrig ist. Geeignete Objekte bieten eine langfristige Wertsteigerung, regelmäßige Mieteinnahmen, einen guten Inflationsschutz, günstige Finanzierungsmöglichkeiten und viele steuerliche Vorteile. Doch wie wird am besten eine passende Immobilie ausgewählt?
Was eine Immobilie als gute Kapitalanlage auszeichnet
Attraktive Lage: Der Standort einer Immobilie ist zunächst einmal der wichtigste Faktor. Nur wenn die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, lassen sich hohe Mieten rechtfertigen und Leerstände vermeiden. Dabei sollte am besten auf eine auf die wirtschaftsstarke Region mit stetigem Bevölkerungswachstum, guter Infrastruktur und hoher Attraktivität geachtet werden. Berlin und das berlinnahe Brandenburg sind hierfür beispielsweise ideal.
Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis: Ein weiterer wichtiger Punkt ist eine angemessene Investition im Verhältnis zur Miete. Neue Gebäude lassen sich beispielweise zu viel höheren Mietpreisen vermieten und rechtfertigen damit auch eine höhere Investition am Anfang. Langfristig zahlt sich die Investition in einen hochwertigen Neubau besonders aus, weil nicht mit ständigen Reparaturen und Sanierungen gerechnet werden muss.
Aussichtsreiches Wertsteigerungspotenzial: Neben laufenden Mieteinnahmen sollte die Immobilie auch ein langfristiges Wertsteigerungspotenzial in sich tragen. Hier bietet sich die Investition in Gegenden an, die auch in Zukunft stark nachgefragt sein werden. Wichtige Merkmale sind ein hohes Bevölkerungswachstum, eine gewisse Wohnraumknappheit und eine zukunftsgerichtete Stadtentwicklung, wie es in Berlin und Brandenburg der Fall ist
Hochwertige Qualität: Hohe Instandhaltungskosten reduzieren die Rendite. Entsprechend sollte sich die Immobilie in einem ausgezeichneten Zustand befinden, um eine renditestarke Kapitalanlage zu sein. Sanierungsbedürftige Altbauten locken zwar mit einem günstigen Kaufpreis, allerdings lassen sich die Sanierungskosten oft nur schwer abschätzen. Massive Neubauten bieten hier deutlich mehr Kalkulationssicherheit, denn in den ersten Jahren sind kaum Reparaturen zu erwarten.
Art der Immobilie: Zu guter Letzt ist auch die Art des Neubaus entscheidend, wenn es um die Eignung als Kapitalanlage geht. Ob Bungalow, Einfamilien-, Doppel- oder Mehrfamilienhaus – jede dieser Hausarten hat eigene Vor- und Nachteile, wenn es um den Immobilienkauf als Kapitalanlage geht. Dabei sollten Faktoren wie Baupreis, Miethöhe, Nachfrage und Risikostreuung bei der Auswahl berücksichtigt werden.
Kapitalanlage: Bungalow, Einfamilien-, Doppel- oder Mehrfamilienhaus?
Einfamilienhaus: Einfamilienhäuser haben eine hohe Nachfrage – vor allem bei Familien. Dabei sind die Mietverhältnisse oft langfristig und die Miete kann in nachgefragten Regionen hoch angesetzt werden. Allerdings ist der Baupreis im Verhältnis zur Mieteinnahme hoch und damit die Mietrendite eher gering. Ein Leerstand führt darüber hinaus zu einem vollständigen Mietausfall und die Instandhaltungskosten sind vergleichsweise hoch.
Bungalow: Für einen Bungalow treffen ähnliche Punkte zu wie für das Einfamilienhaus. Allerdings kommt hier erschwerend hinzu, dass ein deutlich größeres Grundstück für die gleiche Wohnfläche benötigt wird, weil sich alle Räume auf einer Ebene befinden. In gefragten Regionen wie Berlin-Brandenburg, wo die Grundstückpreise extrem hoch sind, gleicht der etwas höhere Mietpreis, der für einen barrierefreien Bungalow eventuell verlangt werden kann, die Mehrinvestition meistens nicht aus.
Doppelhaus: Ein Doppelhaus als Kapitalanlage bietet durch seine zwei Wohneinheiten eine deutlich bessere Risikostreuung als ein Einfamilienhaus oder ein Bungalow und ist günstiger als zwei freistehende Einfamilienhäuser. Zwar fallen auch die Mieteinnahmen möglicherweise etwas niedriger aus und der Verwaltungsaufwand ist etwas höher, aber bei lediglich zwei Mietparteien ist das immer noch überschaubar. Bei einem mittleren Budget kann ein Doppelhaus als Kapitalanlage deshalb eine gute Entscheidung sein. Das gilt vor allem für Anleger, die eine Doppelhaushälfte selbst bewohnen und die andere Hälfte vermieten wollen, weil das Wohngefühl ist ähnlich wie in einem Einfamilienhaus ist.
Mehrfamilienhaus: Ein neu gebautes Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage verspricht hohe Mieteinnahmen durch mehrere Wohneinheiten. Zudem ist die Risikostreuung optimal, weil sich der Leerstand einzelner Wohnungen finanziell leichter verkraften lässt. Durch Modernisierung oder Aufteilung in Eigentumswohnungen ist das Wertsteigerungspotenzial bei Mehrfamilienhäusern zudem flexibel steuerbar. Zwar sind die Investitionskosten und der Verwaltungsaufwand höher, dafür ist die Rendite langfristig besonders erfreulich.
Vor- und Nachteile der Immobilienarten als Kapitalanlage im Überblick
| Immobilienart | Vorteile | Nachteile | Bewertung als Kapitalanlage |
| Einfamilienhaus | - Hohe Nachfrage - Oft langfristige Mietverhältnisse - Möglichkeit, höhere Mieten anzusetzen | - Hohe Baukosten und geringe Mietrendite - Leerstand = kompletter Mietausfall - Teure Instandhaltung | - |
| Bungalow | - Sehr hohe Nachfrage nach barrierefreien Häusern | - Sehr großes Grundstück erforderlich - Hohe Baukosten und geringe Mietrendite - Keine Risikostreuung - Teure Instandhaltung | -- |
| Doppelhaus | - Hohe Nachfrage - Risikostreuung besser als beim Einfamilienhaus durch 2 Einheiten - Günstiger als zwei freistehende Einfamilienhäuser - Kombination aus Selbstnutzung und Teilvermietung möglich | - Möglicherweise etwas niedrigere Mieten als bei Einfamilienhaus - Mittelhohe Instandhaltungskosten | + |
| Mehrfamilienhaus | - Hohe Mieteinnahmen durch mehrere Wohneinheiten - Optimale Risikostreuung, da Leerstand einzelner Wohnungen verkraftbar - Gutes Potenzial für Wertsteigerung durch Modernisierung oder Aufteilung in Eigentumswohnungen | - Sehr hohe Anfangsinvestitionen - Mehr Verwaltungsaufwand | ++ |
Kapitalanlage in Berlin oder Brandenburg – welche Lage lohnt sich?
Berlin als heißbegehrtes, aber teures Pflaster
Ob Einfamilienhaus, Bungalow, Doppelhaushälfte oder Mehrfamilienhaus – da der Mietmarkt in Berlin besonders angespannt ist, sind alle Arten von Neubauten bei Mietern stark nachgefragt und Leerstände nahezu ausgeschlossen. Hier kann also nach eigenen Kriterien entschieden werden, welcher Neubau am besten zum eigenen Budget und den eigenen Renditeerwartungen passt.
Bezüglich der Lage gibt es in Berlin zudem viele Stadtteile, die ein hohes Potenzial für steigende Immobilienwerte haben. In Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf ist eine starke Entwicklung durch Neubauprojekte und verbesserte Infrastruktur zu erkennen. Aber auch Spandau mit seinen großen Entwicklungsprojekten ist für Investoren interessant. Zwar sind Baugrundstücke überall in Berlin rar und teuer, die Mieteinnahmen aus Neubauten und das Wertsteigerungspotenzial können sich aber auch wirklich sehen lassen.
Brandenburg als kostengünstigere Alternative zu Berlin
Die hohe Miet- und Immobilienpreise in Berlin treiben immer mehr Mieter in das brandenburgische Umland. Während Grundstücke in Berlin oft extrem hohe Preise haben, sind Randlagen in Brandenburg noch erschwinglich und bieten aktuell eine ausgezeichnete Basis für renditestarke Neubauprojekte.
Durch die stetig wachsende Infrastruktur und bessere Anbindung an Berlin lohnen sich hier nicht nur Mehrfamilienhäuser, sondern auch freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhäuser mit Garten als wertvolle Investitionsobjekte, weil es immer mehr Familien aus der Stadt ins Grüne zieht.
Fazit
Wer erstmals in Immobilien investieren möchte und nicht zu viel Kapital investieren will, für den eignet sich ein Doppelhaus in Berlin oder in einem brandenburgischen Wachstumsgebiet. Es ist mit relativ geringem Eigenkapital finanzierbar, lässt sich gut vermieten und verspricht durch zwei Mietparteien eine bessere Risikostreuung als ein Einfamilienhaus oder Bungalow. Die Investition in ein neu gebautes Doppelhaus ist auch zu empfehlen, wenn die Selbstnutzung mit einer Teilvermietung kombiniert werden soll.
Wer mehr Kapital einsetzen kann und eine höhere Rendite erwirtschaften will, sollte ein Mehrfamilienhaus bauen lassen. Durch die vielen Wohneinheiten sind nicht nur die Mieteinnahmen höher, sondern auch die Risikostreuung ist besser. Bei einem Neubau können die Wohnungen dabei genau an die Vorstellungen angepasst werden, die der Investor von seinen zukünftigen Mietern hat – sei es lauter kleine Single-Wohnungen oder wenige große Familienwohnungen. So wird der Neubau zum Lieblingsprojekt nach Maß.
Neu gebaute Einfamilienhäuser und Bungalows eignen sich in der Regel weniger als renditestarke Kapitalanlage. Sie bieten eine geringere Mietrendite, langfristig vergleichsweise hohe Instandhaltungskosten pro Wohneinheit und bei Leerstand oder finanziellen Engpässe der Mieter kommt es zum vollständigen Mietausfall.
Letztlich bleibt die Wahl der richtigen Immobilie als Kapitalanlage aber ganz individuell. Aurea Massivhaus berät Sie gern, welches Neubauprojekt für Sie am besten geeignet ist.
