Immobilien werden als sichere Kapitalanlage angesehen. Sie sind ein realer Sachwert, gelten als inflationsgeschützt und bieten durch Mieteinnahmen, Steuervergünstigungen und langfristige Wertsteigerung zusätzliche Vorteile. Aktuell sind der Finanz- und der Immobilienmarkt allerdings stark in Bewegung. Deshalb stellt sich die Frage, ob es derzeit clever ist, zu bauen, zu kaufen oder lieber noch zu warten? Ob Zinsen, Steuern, Objektwahl oder Nachfrage – in diesem Ratgeberartikel beleuchten wir alle Aspekte für eine fundierte Entscheidung.
Zinsen: Die Europäische Zentralbank hat die Zinsen weiter gesenkt
Der EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) lag von 2016 bis Mitte 2022 bei 0 %. Seit Juli 2022 wurde der Leitzins jedoch regelmäßig angehoben und die Bauzinsen stiegen auf fast 5 %. Erst im Herbst 2023 wurde der Aufwärtstrend gebremst und seit Sommer 2024 wird der Zins wieder abgesenkt. Aktuell liegt der EZB-Leitzins nur noch bei 2,65 % (Stand: 12. März 2025). Zwar hängen die Leitzinsen nur indirekt mit den Bauzinsen zusammen und wirken sich zeitverzögert darauf aus. Aber eins ist sicher: Aktuell ist die Baufinanzierung wieder deutlich günstiger geworden. Wie sich angesichts der weltweiten Krisen die Zinsen weiterhin entwickeln werden, ist unklar. Dieser Punkt spricht dafür, dass eine Immobilieninvestition derzeit sinnvoll ist.
Steuern: Die degressive AfA ist ein zeitlich begrenzter Finanzbooster
Das Wachstumschancengesetz ermöglicht zeitlich befristet eine degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) für neu errichtete Wohngebäude, um den Wohnungsneubau voranzutreiben. Bei der üblichen linearen AfA werden nur 3 % der Immobilie über 50 Jahre regelmäßig abgeschrieben. Bei der degressiven AfA können hingegen 5 % der Investitionskosten im ersten Jahr und in den Folgejahren jeweils 5 % des Restwerts abgeschrieben werden. So wird eine schnellere Refinanzierung der Investition erreicht. Die degressive AfA kann allerdings nur für Bauprojekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 in Anspruch genommen werden. Sie bietet Kapitalanlegern allerdings erhebliche Vorteile. Weil die Abschreibung anfangs höher ausfällt, sinken die effektiven Kosten, während sich die Rendite erhöht. Dadurch amortisiert sich die Investition schneller, und die geringere Steuerlast in den ersten Jahren schafft zusätzliche Liquidität für weitere Immobilieninvestments. Wer jetzt baut, ist durch die degressive AfA schneller wieder flüssig.
Was viele nicht wissen: Die AfA kann sogar mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Mit dieser Sonderabschreibung werden Neubauten mit EH40/QNG-Standard und Baukosten bis 5.200 €/m² begünstigt. Die Sonderabschreibung in Höhe von jährlich 5 % kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich zur linearen oder degressiven Absetzung für Abnutzung in Anspruch genommen werden. Durch die Kombination wird der Mietwohnungsneubau steuerlich noch attraktiver.
Objektwahl: Neubauten lassen sich besonders teuer vermieten
Wer in Immobilien als Kapitalanlage investieren will, der muss sich zwischen dem Kauf von Bestandsimmobilien und dem Neubau entscheiden.
Bestandsimmobilien haben einerseits den Vorteil, dass sie günstiger sind als ein Neubau. Andererseits ergeben sich aber auch zahlreiche Nachteile: Bestandsbauten erfordern mehr Reparatur- und Instandhaltungskosten. Vor allem strenge energetische Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz und dem Heizungsgesetz können langfristig die Rendite reduzieren. Zudem lassen sich ältere Immobilien nicht so gut und so teuer vermieten. Auch fällt die Wertsteigerung nicht so üppig aus, weil zukünftige Modernisierungskosten mit einkalkuliert werden müssen.
Neubauten werden nach den modernsten technischen und energetischen Standards errichtet, sodass es weniger Folgekosten gibt. Zudem erzielen attraktive Neubauwohnungen deutlich höhere Mietrenditen. Denn die Nebenkosten und hier vor allem die Heizkosten werden von vielen Mietern inzwischen als zweite Miete begriffen, sodass die Nachfrage nach energieeffizientem Wohnraum deutlich gestiegen ist. Ein weiteres wichtiges Argument für einen Neubau ist, dass der Investor sich sein Investitionsobjekt genau auf seine Wunschmieter zuschneiden lassen kann. So kann ein Mehrfamilienhaus entweder mit vielen Single-Wohnungen, wenigen Familienwohnungen, günstigen Studentenapartments oder einem bunten Mix geplant werden. Je nach Größe und Ausstattung der Wohnungen können also völlig andere Zielgruppen angesprochen werden.
Neubauten vs. Bestandsbauten als Kapitalanlage im Vergleich
| Bestandsimmobilien | Neubauten | |
| Anschaffungskosten | Günstiger als Neubauten | Höhere Baukosten |
| Instandhaltungs-aufwand | Hoher Sanierungs- und Reparaturbedarf | Geringe Wartungskosten durch moderne Bauweise |
| Energieeffizienz | Oft schlechter, hohe Sanierungskosten nötig (GEG, Heizungsgesetz) | Neueste energetische Standards, geringe Betriebskosten |
| Mietrenditen | Meist geringere Mieteinnahmen | Höhere Mieten durch moderne Ausstattung und niedrige Nebenkosten |
| Flexibilität | Vorgegebene Grundrisse und Ausstattung | Individuelle Planung möglich (Wohnungsgrößen, Zielgruppen) |
| Nachfrage am Markt | Weniger attraktiv für Mieter wegen höherer Nebenkosten | Hohe Nachfrage nach energieeffizientem Neubau |
| Steuerliche Vorteile | Begrenzte Abschreibungsmöglichkeiten | Degressive AfA (5%) + Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau möglich |
| Langfristige Wertentwicklung | Wertsteigerung oft durch Sanierung nötig | Hoher Werterhalt durch moderne Bauweise und Ausstattung |
Nachfrage: Wohnungen sind rar – besonders in Berlin-Brandenburg
Der Wohnungsmarkt ist in vielen Regionen Deutschlands angespannt – vor allem in Ballungsräumen. In Berlin und im berlinnahen Brandenburg übersteigt die Nachfrage das Angebot beispielsweise bei Weitem. Passende Wohnungen sind für Mieter nicht nur zu teuer, sondern sie sind oft gar nicht erst zu finden oder die Konkurrenz ist extrem hoch. Dass sich der Mietmarkt in absehbarer Zeit entspannt, ist unwahrscheinlich. Die Hauptstadt wächst stetig, immer mehr Menschen zieht es in die beliebte Metropole, sie bietet eine dynamische Wirtschaft und eine hohe Attraktivität für Fachkräfte und Studierende. Aufgrund des begrenzten Angebots in Berlin selbst ist auch die Nachfrage in gut angebundenen Lagen in Brandenburg extrem gestiegen. Wer jetzt in den Mietwohnungsneubau in solchen gefragten Lagen investiert, profitiert von einer hohen Vermietungssicherheit nahezu ohne Leerstandrisiko, steigenden Mieten und einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie.
Fazit: Jetzt in Berlin-Brandenburg bauen ist die beste Entscheidung
Statt zu warten oder in eine Bestandsimmobilie zu investieren, ist ein Neubau in Berlin-Brandenburg als Kapitalanlage jetzt die beste Entscheidung:
- Eine Investition lohnt sich in erster Linie jetzt, weil die Finanzierungsbedingungen durch sinkende Zinsen wieder günstiger sind und aktuell auf die vorteilhafte degressive AfA zurückgegriffen werden kann. Wer wartet, riskiert höhere Baukosten und strengere Vorschriften und verpasst eventuell steuerliche Vorteile.
- Eine Investition lohnt sich vor allem in Berlin-Brandenburg, weil der Immobilienmarkt hier eine hohe Nachfrage nach attraktivem Wohnraum und damit eine hohe Vermietungssicherheit gewährleistet. Wer in unattraktivere Lagen investiert, setzt sich einem höheren Leerstandrisiko und geringeren Mietrenditen aus.
- Eine Investition lohnt sich besonders in einen Neubau, weil moderne Immobilien eine individuellere Planung, höhere Mietrenditen, geringere Instandhaltungskosten und eine langfristige Wertsteigerung bieten. Wer in einen Bestandsbau investiert, muss mit unkalkulierbaren Sanierungskosten und weniger Steuervorteilen rechnen, wodurch sich die Rendite reduziert.
Abwarten bedeutet, Chancen zu verpassen. Wer sich jetzt für einen modernen Neubau in Berlin oder Brandenburg als Kapitalanlage entscheidet, investiert in eine sichere Zukunft.
