Sicherheiten bei der Baufinanzierung

Wer ein Haus bauen will, der muss sich zunächst um eine Baufinanzierung kümmern. Dabei verlangen Banken, Sparkassen oder Versicherungen vom angehenden Bauherren Sicherheiten um sich vor Zahlungsausfällen zu schützen, wenn der Bauherr seine Raten für den Baukredit nicht mehr zahlen kann. Als Sicherheiten dienen in der Regel Vermögenswerte, die nicht direkt in die Baufinanzierung einfließen. Denn sie sollen bei Zahlungsausfällen als Entschädigung abrufbar sein, sodass dem Kreditgeber keine Nachteile entstehen. Da Baukredite oft hohe Summen umfassen, werden so gut wie immer Sicherheiten verlangt. Diese können auf verschiedenen Wegen realisiert werden.

Anforderungen an Sicherheiten für einen Baukredit

Nicht jede Sicherheit wird von Kreditinstituten akzeptiert. In der Regel gelten folgende Kriterien, damit die Sicherheit genutzt werden kann:

• Geringer Wertverlust während der Laufzeit
• Einfache Bewertbarkeit der Sicherheit durch die Bank
• Marktgängigkeit, um die Sicherheit bei Bedarf leicht verkaufen zu können
• Unabhängigkeit von wirtschaftlicher Lage des Kreditnehmers

Verliert die Kreditsicherheit während der Laufzeit an Wert, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten fordern. Dies gilt auch bei einer Darlehensaufstockung.

Typische Sicherheiten für Baufinanzierungen

1. Grundschuld

Eine Grundschuld ist heutzutage die üblichste Form der Sicherheit. Sie stellt eine Art Grundpfandrecht dar. Dies bedeutet, dass die Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen das Recht verleiht, das verpfändete Eigentum zu pfänden. Dies gilt in der Regel dann, wenn der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann, was beispielsweise durch Änderung der Lebensumstände wie Scheidung oder Arbeitslosigkeit eintreten kann.

Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen. Zahlt der Kreditnehmer das durch die Grundschuld gesicherte Darlehen entsprechend der vereinbarten Bedingungen zurück, hat die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch der betreffenden Immobilie keine Nachteile. Nach vollständiger Tilgung des Darlehens kann die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Manche Bauherren belassen jedoch die Grundschuld im Grundbuch, falls später irgendwann mal ein weiteres Darlehen gebraucht wird. Steht die Grundschuld noch im Grundbuch, können dann unter anderem die Kosten für eine erneute notarielle Eintragung gespart werden.

Vorteile einer Grundschuld

• Die Grundschuld bietet dem Kreditgeber eine hohe Sicherheit, da sie im Grundbuch eingetragen wird und durch die Immobilie abgesichert ist. Das kann zu günstigeren Kreditkonditionen führen.
• Eine einmal eingetragene Grundschuld kann nach Tilgung des ursprünglichen Darlehens für weitere Finanzierungen genutzt werden, ohne dass Notar- oder Grundbuchkosten anfallen.
• Da die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist, kann sie flexibel an veränderte finanzielle Situationen angepasst werden.

Nachteile einer Grundschuld

• Für die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch sind Notarkosten und Grundbuchgebühren fällig, die je nach Wert der Immobilie und Höhe der Grundschuld sehr hoch sein können.
• Solange die Grundschuld besteht, kann der Eigentümer der Immobilie diese nicht uneingeschränkt nutzen oder verkaufen, ohne die Zustimmung des Kreditgebers einzuholen.
• Bei Zahlungsunfähigkeit hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, um die offenen Forderungen zu begleichen.
• Nach vollständiger Tilgung des Darlehens ist die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch mit zusätzlichem bürokratischen Aufwand und Kosten verbunden.
• Die eingetragene Grundschuld stellt eine Belastung der Immobilie dar, die bei einem möglichen Verkauf abschreckend auf potenzielle Käufer wirken kann.

2. Hypothek

Eine Hypothek ist wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht und wird im Grundbuch eingetragen. Die Hypothek unterscheidet sich von der Grundschuld jedoch dadurch, dass sie an ein bestimmtes Darlehen geknüpft ist. Wurde das Darlehen getilgt, erlischt die Hypothek und ist nicht wiederverwendbar. Deshalb kommen heutzutage Hypotheken seltener zum Einsatz als die Eintragung einer Grundschuld. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank eine Zwangsvollstreckung anstoßen und die Immobilie oder das Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußern lassen.

Arten von Hypotheken

Als Sicherheit für eine Baufinanzierung gibt es verschiedene Hypothekenarten:

• Die Briefhypothek beinhaltet die Ausstellung einer Urkunde durch das Grundbuchamt, die Hypothekenbrief genannt wird. Damit kann der Gläubiger seine Ansprüche beweisen. Beim Wechsel des Gläubigers, wie zum Beispiel bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung, kann der Hypothekenbrief einfach an den neuen Kreditgeber übergeben werden und es ist kein neuer Eintrag ins Grundbuch erforderlich. So lassen sich Kosten sparen. Die Umschuldung wird schriftlich in einer Abtretungserklärung festgehalten.
• Die Buchhypothek wird direkt ins Grundbuch eingetragen. Bei einem Wechsel des Gläubigers wird die Hypothek umgeschrieben. Dadurch entstehen Kosten, die von der Restschuld abhängen und in der Regel bei 0,2 % der Restschuld liegen.
• Die Rentenhypothek kann in Anspruch genommen werden, wenn der Kreditnehmer ein Eigenheim besitzt und bereits Rente bezieht. Sie bietet eine Möglichkeit, die eigene Immobilie als finanzielle Sicherheit zu nutzen.
• Die Sicherungshypothek ist in bestimmten Fällen gesetzlich vorgeschrieben, zum Beispiel wenn der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung absichern möchte.

Vorteile einer Hypothek

• Eine Hypothek gilt als zuverlässige Sicherheit, da sie im Grundbuch steht und durch die Immobilie abgedeckt ist. Dies verringert das Ausfallrisiko und kann zu günstigeren Zinsen und höheren Kreditsummen führen.
• Da die Hypothek rechtlich an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist, sind die Bedingungen und Rückzahlungsmodalitäten klar geregelt.
• Hypotheken bieten in der Regel langfristige Finanzierungsoptionen, die über einen längeren Zeitraum stabile Raten ermöglichen.

Nachteile einer Hypothek

• Die Eintragung der Hypothek im Grundbuch ist mit Notarkosten und Grundbuchgebühren verbunden.
• Die Löschung der Hypothek nach Tilgung des Darlehens bringt ebenfalls Aufwand und Kosten mit sich.
• Bei Zahlungsunfähigkeit hat die Bank das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, um die offenen Forderungen zu begleichen.
• Da die Hypothek an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist, kann sie nicht wie eine Grundschuld für zukünftige Finanzierungen wiederverwendet werden.
• Solange die Hypothek besteht, kann der Kreditnehmer die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Kreditgebers verkaufen oder weiter belasten.
• Beim Wechsel des Gläubigers muss die Hypothek umgeschrieben werden, was mit bürokratischem Aufwand und zusätzlichen Kosten verbunden ist.

3. Bürgschaft

Eine Bürgschaft für eine Baufinanzierung gewährleistet, dass eine dritte Person – der sogenannte Bürge – finanziell einspringt, wenn der Kreditnehmer die Raten für das Darlehen nicht mehr zahlen kann. Diese Person bürgt für den Kreditnehmer und stammt meistens aus dem näheren Familien- oder Freundeskreis. Die Bürgschaft muss klar besprochen und vertraglich definiert sein, da sie eine erhebliche Verantwortung für den Bürgen darstellt.

Arten von Bürgschaften

• Bei der Ausfallbürgschaft wird der Bürge erst dann in Anspruch genommen, wenn alle finanziellen Mittel des Kreditnehmers ausgeschöpft sind.
• Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Bürge sofort belangt werden, ohne dass vorher versucht wurde, die Schulden vom Darlehensnehmer einzutreiben.

Vorteile einer Bürgschaft

• Anders als bei Grundschulden oder Hypotheken ist keine Eintragung ins Grundbuch erforderlich, was Notarkosten und Verwaltungsaufwand spart.
• Der Kreditnehmer muss keine vorhandenen Vermögenswerte verpfänden oder verkaufen, um die Finanzierung zu sichern, und kann seine Liquidität behalten.

Nachteile einer Bürgschaft

• Der Bürge übernimmt ein erhebliches Risiko, da er im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers für die gesamte Darlehenssumme haftet.
• Bürgschaften können persönliche Beziehungen belasten oder sogar zerstören, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
• Die Verpflichtung aus der Bürgschaft kann die Kreditwürdigkeit des Bürgen selbst beeinträchtigen und seine Fähigkeit einschränken, eigene Kredite aufzunehmen.
• Bürgschaften müssen klar und eindeutig vertraglich festgelegt werden, um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden. Dies erfordert oft juristische Beratung, was zusätzliche Kosten verursachen kann.
• Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Bürge sofort in Anspruch genommen werden, ohne dass vorherige Versuche unternommen werden, die Schulden beim Kreditnehmer einzutreiben. Dies erhöht das Risiko und die Belastung für den Bürgen.

4. Lebensversicherung

Auch eine Lebensversicherung ist eine mögliche Sicherheit für eine Baufinanzierung. Der Versicherungsvertrag läuft meistens parallel zum Darlehen und umfasst eine Todesfallsumme sowie eine Sparsumme. Die Todesfallsumme kann dafür eingesetzt werden, den Kredit abzusichern, wenn der Hauptverdiener oder beide Kreditnehmer versterben. Der Sparbetrag kann bei der Auszahlung genutzt werden, um die Restschuld zu senken.

Vorteile einer Lebensversicherung

• Eine Lebensversicherung bietet dem Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit, da im Falle des Todes des Kreditnehmers die Versicherungssumme ausgezahlt wird.
• Da der Kreditgeber durch die Lebensversicherung ein geringeres Risiko trägt, könnten günstigere Zinssätze für die Baufinanzierung angeboten werden.
• Beiträge zu bestimmten Arten von Lebensversicherungen können steuerlich absetzbar sein, was die finanzielle Belastung mindert.

Nachteile einer Lebensversicherung

• Die Prämien für die Lebensversicherung stellen eine zusätzliche finanzielle Belastung dar. Diese Kosten müssen neben den Kreditraten gedeckt werden.
• Geld, das in die Lebensversicherung eingezahlt wird, steht nicht für andere Investitionen oder Ausgaben zur Verfügung.
• Da es viele verschiedene Arten von Lebensversicherungen gibt und die Bedingungen variieren können, ist die Auswahl oft komplex.
• Der Rückkaufswert der Lebensversicherung kann geringer sein als erwartet, besonders in den ersten Jahren der Police, was die finanzielle Planung beeinträchtigen kann.
• Lebensversicherungen haben oft lange Laufzeiten. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer über viele Jahre hinweg Prämien zahlen muss, was langfristige finanzielle Verpflichtungen bedeutet.

5. Weitere Sicherheiten

Zusätzlich zu den genannten Sicherheiten können auch andere Immobilien oder Grundstücke als Sicherheiten dienen, sofern ihr Wert stabil und leicht zu ermitteln ist. Investitionen wie Aktien oder Anleihen können ebenfalls als Sicherheiten genutzt werden, sind jedoch riskanter, da ihr Wert stark schwanken kann. Auch private Rentenversicherungen oder Bausparverträge können als Sicherheiten eingesetzt werden. Die Auswahl solcher Sicherheiten ist sehr individuell und muss mit der Bank besprochen werden.

Wie Sicherheiten die Baufinanzierung beeinflussen können

Die Sicherheiten wirken sich deutlich auf das Darlehen aus, indem sie die Konditionen beeinflussen. Kreditnehmer mit hohen Sicherheiten, wie einer bereits abbezahlten Immobilie, erhalten meist bessere Konditionen und es steigt die Wahrscheinlichkeit der Darlehensbewilligung auch bei höheren Darlehenssummen.

Aber auch durch eine Grundschuld oder eine Hypothek lassen sich gute Konditionen erzielen, da sie eine besonders hohe Sicherheit für die Bank bietet. Aufgrund der Flexibilität und Wiederverwendbarkeit ist die Grundschuld in der Regel aber vorzuziehen.

Die richtige Wahl der Sicherheit für Ihre Baufinanzierung kann also ausschlaggebend sein, um sich Ihren Traum von einem individuell geplanten Massivhaus zu verwirklichen.