Immobilien zählen zu den beliebtesten Anlageformen: Sie gelten als vergleichsweise sichere Investition und bieten attraktive Renditen. Wie hoch die Rendite ausfallen kann, hängt bei Immobilieninvestitionen maßgeblich von der Wahl der richtigen Immobilien ab. Erfahren Sie hier, welche Immobilien die meisten Wertsteigerungspotenzialen versprechen und auch langfristig eine stabile Einkommensquelle darstellen.
Renditefaktoren bei Immobilien: Was wirklich zählt
Aus dem Bauch heraus würde man vielleicht sagen: Je größer und günstiger eine Immobilie ist, desto besser. Als Investor zählen aber Fakten und keine Bauchgefühle. Erfahrungsgemäß spielen folgende Renditefaktoren bei Immobilien die wichtigste Rolle:
1. Lage der Immobilie: Das A und O für Wertsteigerungen
Der wichtigste Renditefaktor bei Immobilien ist die Lage einer Immobilie. Besonders Ballungsräume wie Berlin-Brandenburg bieten durch ihre wirtschaftliche Entwicklung, das kontinuierliche Bevölkerungswachstum und die hohe Nachfrage nach Wohnraum beste Voraussetzungen für eine gute Vermietbarkeit und langfristige Wertsteigerungen. Mietmärkte mit hoher Nachfrage und eine gute Infrastruktur sind für Mieter attraktiv und rechtfertigen höhere Mietpreise. In wirtschaftlich starken Gebieten steigt zudem der Immobilienwert mit der Zeit immer weiter an, was die Investition zusätzlich absichert. Während die Immobilienpreise in den letzten Monaten in vielen Gegenden gefallen sind, blieben sie in Berlin und im berlinnahen Brandenburg relativ stabil und sind teilweise trotz Inflation sogar gestiegen. Vor allem der Berliner Speckgürtel bietet noch Raum für attraktive Neubauten, die sich lukrativ vermieten lassen.
Vergleich gefragter vs. weniger attraktiver Lagen im Überblick
| Kriterium | Gefragte Regionen wie Berlin-Brandenburg | Weniger attraktive Lagen |
| Wirtschaftliche Entwicklung |
Stark: Internationaler Wirtschaftsstandort mit hoher Innovationskraft | Schwach bis moderat: Weniger Wirtschaftswachstum und Arbeitsplätze |
| Bevölkerungs-wachstum | Kontinuierlich steigend, starke Zuzugsraten aus dem In- und Ausland | Oft stagnierend oder rückläufig, insbesondere in strukturschwachen Regionen |
| Nachfrage nach Wohnraum | Hoch: Besonders in Ballungsräumen sehr hohe Miet- und Kaufnachfrage | Gering bis moderat, abhängig von lokaler Infrastruktur und Arbeitsmarkt |
| Infrastruktur | Sehr gut: Ausgezeichnete Verkehrsanbindung, Bildungs- und Freizeiteinrichtungen | Weniger entwickelt, oft eingeschränkte Verkehrsanbindung und Angebote |
| Mietpotenzial | Sehr hoch: Hohe Mietpreise und stabile Nachfrage, selbst für kleinere Wohnungen | Niedrig bis moderat: Begrenzte Mietpreise und oft längere Leerstandszeiten |
| Immobilienpreise | Stabil oder steigend, sogar trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten wie Inflation | Fallend oder stagnierend, insbesondere bei geringerer Nachfrage |
| Wertsteigerungs-potenzial | Hoch: Langfristige Wertsteigerungen durch Urbanisierung und anhaltenden Wohnraummangel | Gering: Abhängigkeit von lokaler Wirtschaftsentwicklung und Bevölkerungsdichte |
| Attraktivität für Neubauten | Sehr hoch: Vor allem Vororte bieten noch Platz für lukrative Projekte | Gering: Wenig Nachfrage nach Neubauten, riskanter für Investoren |
| Risiko bei Investitionen | Niedrig: Hohe Nachfrage und stabile Preisentwicklung reduzieren das Investitionsrisiko | Hoch: Leerstandsrisiko, begrenzte Miet- und Wertsteigerungsmöglichkeiten |
| Langfristige Perspektiven | Sehr positiv: Starkes Wachstum und nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum | Ungewiss: Abhängig von lokalen Entwicklungen und begrenzten Wachstumschancen |
2. Baujahr: Neubau versus Altbau
Das Baujahr beeinflusst ebenso die langfristige Rendite. Altbauten sind zwar im Vergleich günstiger, haben oft ihren eigenen Charme und sind in begehrten Lagen bei Mietern häufig sehr gefragt, bringen jedoch höhere Kosten für Instandhaltung und energetische Sanierungen mit sich. Besonders in Zeiten strenger werdender Energieeffizienzvorgaben können Altbauten zur finanziellen Herausforderung werden. Neubauten hingegen sind bereits energieeffizient, erfüllen aktuelle gesetzliche Standards und sind oft mit modernem Komfort ausgestattet, was sie für Mieter attraktiver macht. Zudem fallen bei Neubauten in den ersten Jahren deutlich geringere Instandhaltungskosten an, was die laufenden Ausgaben reduziert. Durch ihre Energieeffizienz und Ausstattung können deshalb für Neubauten deutlich höhere Mieten verlangt werden. Auch der langfristige Werterhalt ist bei einem Neubau besser, denn die Nutzungsdauer ist deutlich länger. Für Kapitalanleger ist ein Neubau daher meist die risikoärmere und ertragreichere Option.
Neubau und Altbau als Kapitalanlage im Vergleich
| Kriterium | Altbau | Neubau |
| Anschaffungs-kosten | Oft günstiger, besonders in weniger begehrten Lagen | Höher, da moderne Standards und neue Bauweise einbezogen werden |
| Attraktivität für Mieter | Beliebt aufgrund von Charme und historischem Flair, besonders in zentralen Lagen | Hohe Nachfrage wegen moderner Ausstattung, Energieeffizienz und Komfort |
| Instand-haltungskosten | Höher, da oft Reparaturen und Modernisierungen nötig sind | Gering, insbesondere in den ersten Jahren nach dem Neubau |
| Energie-effizienz | Meist schlechter, oft sind teure Sanierungen nötig, um gesetzliche Vorgaben zu erfüllen | Sehr gut, da Neubauten aktuelle Standards und Anforderungen erfüllen |
| Mietpotenzial | Gute Vermietbarkeit in begehrten Lagen, jedoch begrenzt durch energetische Nachteile | Sehr hoch, da moderne Ausstattung höhere Mietpreise rechtfertigt |
| Langfristiger Werterhalt | Schwächer, da Zustand schneller verfällt und Modernisierungen erforderlich sind | Besser, da die Nutzungsdauer länger ist und die Bausubstanz langlebiger bleibt |
| Gesetzliche Anforderungen | Höherer Aufwand und Kosten, um energetische und bauliche Standards zu erfüllen | Erfüllt bereits alle aktuellen gesetzlichen Vorgaben |
| Flexibilität | Begrenzter Gestaltungsspielraum durch Denkmalschutz oder vorhandene Strukturen | Vielseitig anpassbar, da keine Einschränkungen durch bestehende Strukturen bestehen |
| Rendite-potenzial | Mittel: Abhängig von Lage und Modernisierungsaufwand | Hoch: Stabilere Mieteinnahmen und geringere laufende Kosten |
3. Bauweise: Massivbauweise versus Fertigbauweise
Die Bauweise einer Immobilie spielt eine zentrale Rolle für ihre Wertstabilität. Während Fertighäuser aus vorgefertigten Teilen zwar kostengünstiger sind, zeigen sich Massivhäuser als Investitionsobjekte als langfristig überlegen. Massivhäuser werden Stein auf Stein gebaut und überzeugen durch ihre Robustheit, ihre Langlebigkeit und ihren hohen Wiederverkaufswert. Massivbauten bieten zudem eine bessere Wärmedämmung und Energieeffizienz, wodurch die Betriebskosten niedrig sind, was für Mieter attraktiv ist. Für Investoren, die auf Nachhaltigkeit und Werterhalt setzen, ist die Massivbauweise klar vorzuziehen.
Vergleich Massivbauweise vs. Fertigbauweise im Überblick
| Kriterium | Massivbauweise | Fertigbauweise |
| Baukosten | Höher, da teurere Materialien und längere Bauzeit benötigt werden | Niedriger, da vorgefertigte Teile genutzt werden |
| Bauzeit | Länger, da die Immobilie „Stein auf Stein“ errichtet wird | Kürzer, da große Teile vorgefertigt und schnell montiert werden |
| Langlebigkeit | Hoch, da robuste Materialien wie Ziegel oder Beton verwendet werden | Niedriger, da Fertigbauweise oft weniger langlebige Materialien nutzt |
| Wertstabilität | Sehr hoch, hoher Wiederverkaufswert durch langlebige Bauweise und gute Substanz | Geringer, da Fertighäuser schneller an Wert verlieren |
| Energieeffizienz | Sehr gut, da Massivbauweise bessere Wärmedämmung und höhere Energieeinsparung bietet | Gut, wenn spezielle Dämmmethoden verwendet werden |
| Individualisierbarkeit | Hoch, da flexible Gestaltung und Anpassung während der Bauphase möglich ist | Geringer, da vorgefertigte Module nur begrenzt angepasst werden können |
| Robustheit | Sehr robust und widerstandsfähig gegen Witterungseinflüsse und Belastungen | Weniger robust, anfälliger für äußere Einflüsse |
| Nachhaltigkeit | Hoch, da langlebig und durch natürliche Materialien wie Stein nachhaltig | Moderat, da oft industrielle Materialien und kurze Lebensdauer |
| Zielgruppe | Attraktiv für Investoren und langfristige Eigentümer | Attraktiv für Käufer mit begrenztem Budget oder Bedarf an schneller Bauzeit |
| Renditepotenzial | Hoch, durch langfristigen Werterhalt und niedrige Betriebskosten | Niedriger, da Wiederverkaufswert und langfristige Haltbarkeit begrenzt sind |
4. Immobilientyp: Chancen und Risiken verschiedener Bauformen
Die Art der Immobilie beeinflusst ebenfalls das Renditepotenzial. Einfamilienhäuser sind eine überschaubare Investition und haben einen hohen Wiederverkaufswert. Allerdings sind sie vergleichsweise teuer im Unterhalt und bieten eine eingeschränkte Skalierbarkeit. Das heißt, dass bei einem Einfamilienhaus nur eine Wohneinheit zur Verfügung steht, die vermietet werden kann. Bei Leerstand oder Mietausfällen ist das ein großes Risiko. Doppelhäuser punkten durch günstigere Bau- und Unterhaltskosten pro Wohneinheit, erfordern jedoch Kompromisse bei der Privatsphäre und sind deshalb weniger attraktiv für Mieter. Mehrfamilienhäuser hingegen sind für Investoren besonders interessant, da sie durch mehrere Wohneinheiten stabile Mieteinnahmen generieren und dadurch die beste Skalierbarkeit bieten.
Immobilienarten und ihr Renditepotenzial im Überblick
| Kriterium | Einfamilienhaus | Doppelhaus | Mehrfamilienhaus |
| Investitions-größe | Überschaubar, da nur eine Wohneinheit | Moderat, da Kosten pro Wohneinheit niedriger als bei Einfamilienhäusern | Höher, aufgrund der größeren Anzahl an Wohneinheiten |
| Wiederver-kaufswert | Hoch, insbesondere in gefragten Lagen | Gut, aber oft abhängig von der Attraktivität der Nachbarhälfte | Variabel, abhängig von Lage und Zustand |
| Unterhalts-kosten | Hoch, da alle Kosten (z. B. Instandhaltung) nur für eine Einheit getragen werden | Günstiger pro Wohneinheit im Vergleich zu Einfamilienhäusern | Niedriger pro Einheit, aber insgesamt hohe Instandhaltungs- und Verwaltungskosten |
| Skalierbar-keit | Eingeschränkt: Nur eine Einheit für Vermietung verfügbar | Moderat: Zwei Einheiten erhöhen die Einnahmequelle, aber begrenzt | Hoch: Mehrere Wohneinheiten ermöglichen stabile und skalierbare Mieteinnahmen |
| Risiko bei Mietausfall | Hoch: Mietausfälle oder Leerstand betreffen 100 % der Einnahmen | Moderat: Mietausfall bei einer Einheit betrifft nur 50 % der Einnahmen | Gering: Einnahmen aus anderen Wohneinheiten können Mietausfälle teilweise kompensieren |
| Attraktivität für Mieter | Hoch bei Familien, jedoch begrenzt durch hohe Mietkosten | Moderat, da weniger Privatsphäre und Nachbarschaftseinflüsse | Hoch, vor allem in urbanen Gebieten mit starker Mietnachfrage |
| Aufwand | Gering: Weniger Verwaltung, da nur eine Einheit | Moderat: Verwaltung von zwei Einheiten erfordert mehr Organisation | Hoch: Verwaltung und Betreuung mehrerer Wohneinheiten erfordert oft professionelles Management |
| Gesamt- rendite-potenzial |
Mittel: Gute Wertsteigerung, aber begrenzte Mieteinnahmen | Mittel: Attraktive Option für kleinere Investitionen | Hoch: Stabile Einnahmen durch Skalierbarkeit und hohe Nachfrage in Mehrparteienhäusern |
Fazit: Die ideale Immobilienstrategie für langfristige Renditen
Die Wahl der richtigen Immobilie als Kapitalanlage ist entscheidend für langfristige Renditen. Aus den Ausführungen ist ersichtlich, dass massive Neubauten in gefragten Ballungsräumen wie Berlin und Brandenburg das größte Potenzial bieten. Die wichtigsten Vorteile liegen in der hohen Energieeffizienz durch moderne Technik, Langlebigkeit durch massive Materialien, geringe Instandhaltungskosten durch den Neubau und eine hohe Nachfrage in der Region, wodurch sie stabile Mieteinnahmen und Wertsteigerungen ermöglichen. Mehrfamilienhäuser punkten zudem mit der besten Skalierbarkeit und geringem Risiko bei Mietausfällen. Für Investoren, die auf Nachhaltigkeit, Stabilität und hohe Rendite setzen, ist ein massiver Neubau in Berlin-Brandenburg von einem zuverlässigen Baupartner die beste Empfehlung.
