Viele Investoren, die erstmalig mit einem Immobilieninvestment liebäugeln, denken nur an Mieteinnahmen und Wertsteigerung. Dabei wird der größte finanzielle Hebel in die Überlegungen oft gar nicht mit einbezogen: die steuerlichen Vorteile! Wer 2025 in einen Neubau zur Vermietung in Berlin oder im berlinnahen Brandenburg investiert, profitiert nicht nur von stabilen Sachwerten und steigenden Mieteinnahmen, sondern kann jedes Jahr einen Teil der Investitionskosten direkt von der Steuer absetzen. Mit dem richtigen Abschreibungsmodell können Sie sich so ein Vermögen aufbauen, das vom Saat mitfinanziert wird. In diesem Überblick zeigen wir, welche Abschreibungen 2025 möglich sind und warum sich der Einstieg ins Immobilieninvestment gerade jetzt besonders lohnt.
Warum Abschreibungen Investitionen noch attraktiver machen
- Durch sie steuerliche Abschreibung wird jedes Jahr einen Teil der Anschaffungskosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen. Das bedeutet, dass weniger zu versteuern ist und mehr Netto vom Brutto übrigbleibt.
- Obwohl durch die Abschreibung steuerlich ein „Wertverlust“ geltend gemacht wird, gewinnt die Immobilie weiter an Wert. Als Investor zahlen Sie also weniger Steuern, obwohl Ihr Vermögen wächst.
- Gerade bei finanzierten Objekten sind Abschreibungen ein großer Vorteil: Es wird wenig Eigenkapital gebunden und trotzdem bekommen Sie als Investor die volle steuerliche Wirkung aus der Gesamtinvestition positiv zu spüren.
- Die steuerliche Entlastung durch AfA erhöht die Netto-Mietrendite. Besonders in den ersten Jahren bei Sonder- oder degressiver AfA ist das von großer Bedeutung, weil dadurch schnell wieder Kapital für die nächste Investition frei wird.
- Abschreibungen sind gesetzlich geregelt und deshalb ausgezeichnet planbar. So kann mit den Abschreibungen langfristig kalkuliert werden, um die Steuerlast zu senken und gezielt Rücklagen aufzubauen.
Aktuelle Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten 2025
Lineare AfA – für eine konstante Abschreibung
Die lineare Afa (Abschreibung für Abnutzung) ist die übliche Abschreibungsform in Deutschland für Wohngebäude. Hierbei wird über den kompletten Zeitraum der Abschreibungsdauer ein fester Prozentsatz abgeschrieben. Bei Bestandsbauten beträgt die lineare Afa 2 % und die Abschreibungsdauer 50 Jahren. Für Neubauimmobilien wurde die lineare AfA auf 3 % erhöht und gilt für eine Dauer von 33 Jahren.
Beispielrechnung lineare Afa
Bei einer Investitionssumme von 500.000 Euro und linearer Abschreibung mit 3 % pro Jahr kann der Investor jährlich 15.000 Euro steuerlich geltend machen. Die Abschreibung erfolgt gleichmäßig über einen Zeitraum von 33 Jahren, sodass der Abschreibungsbetrag gleich hoch bleibt. Auf diesen konstanten Betrag muss keine Einkommensteuer gezahlt werden.
Degressive AfA – mehr Steuervorteile in den ersten Jahren der Investition
Die Degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) ist in Deutschland nicht permanent gültig. 2024 wurde sie im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wieder eingeführt und kann seither rückwirkend seit Oktober 2023 für Wohnneubauten in Anspruch genommen werden. Die degressive AfA soll den Wohnungsneubau in Deutschland fördern, indem eine schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen möglich wird. Sie gilt nur für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohnimmobilien und sieht eine Abschreibung in Höhe von 5 % für Projekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 vor. Im ersten Jahr werden 5 % der Investitionskosten steuerlich anerkannt, in den folgenden Jahren jeweils 5 % des Restwertes. Damit sinkt der Abschreibungsbetrag Jahr für Jahr.
Beispielrechnung degressive Afa
Im ersten Jahr kann der Investor 25.000 Euro (5 % von 500.000 €) von der Steuer absetzen.
Im zweiten Jahr werden die 5 % vom verbleibenden Restwert berechnet – also 5 % von 475.000 € = 23.750 Euro. In den Folgejahren geht es weiter mit jeweils 5 % vom jeweils aktuellen Restwert. Das heißt, dass für diesen Betrag keine Einkommensteuer anfällt, er fällt allerdings jedes Jahr etwas geringer aus.
Sonder-AfA nach § 7b EStG – für klimafreundliche Neubauten
Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG beträgt bis zu 5 % zusätzlich über 4 Jahre. Allerdings werden nur Neubauten mit der Soner-AfA begünstigt, die dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG entsprechen und eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m² haben, wobei die begünstigten Herstellungs-/Anschaffungskosten bei 4.000 Euro pro m² liegen. Der Anwendungszeitraum für Neufälle wurde bis Ende September 2029 verlängert. Eine Investition in einen energieeffizienten Neubau lohnt sich derzeit also besonders.
Wichtigste Voraussetzungen für die Sonderabschreibung (§ 7b EStG)
Lage der Wohnung:
- Die Sonder-AfA nach §7b EStG gilt für neue Mietwohnungen in EU-Mitgliedstaaten.
- Auch bestimmte Drittstaaten mit Amtshilfeabkommen (z. B. Schweiz, USA, Türkei) sind einbezogen.
Art der Wohnung
- Die Wohnung muss eigenständig, abgeschlossen, mit Küche, Bad/WC und mindestens 23 m² groß sein.
- Ausnahmen gelten für Studenten- oder Seniorenappartements ab 20 m² mit Grundausstattung (Wohn-/Schlafraum, Kleinküche, Bad/WC).
Nur neugeschaffene Wohnungen
- Die Sonderabschreibung greift nur bei Neubau oder höchstens starker Umnutzung.
- Es gibt keine Förderung bei bloßer Sanierung bestehender Wohnungen.
- Ein Kauf gilt nur dann als neu, wenn die Wohnung im Jahr der Fertigstellung übernommen wird
Nutzung
- Die Wohnung muss entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Es ist keine Förderung bei Selbstnutzung, kostenloser Überlassung oder Ferienvermietung möglich.
- Die Mindestmietdauer muss unbefristet sein oder mind. 1 Jahr betragen.
- Eine möblierte Vermietung oder eine Vermietung an Betriebsangehörige, z. B. Hausmeister, ist erlaubt.
- Ein häusliches Arbeitszimmer des Mieters gilt als unproblematisch.
Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten 2025 im Überblick
| Abschreibungsart | Satz / Dauer | Besonderheiten |
| Lineare AfA | 3 % jährlich, gleichmäßig über 33 Jahre | Gleichbleibender Abschreibungsbetrag, steuerlich planbar |
| Degressive AfA | 5 % jährlich, jeweils vom Restwert | Schnellere Abschreibung in den ersten Jahren, sinkende Beträge |
| Sonder-AfA (§ 7b EStG) |
+ bis zu 5 % zusätzlich über 4 Jahre | Kombinierbar mit linear oder degressiv, nur bei klimafreundlichen Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen |
Ist eine Kombination von mehreren Abschreibungsarten möglich?
Die degressive Abschreibung kann nicht mit der linearen Abschreibung kombiniert werden, sondern als Investor müssen Sie sich für eine Art der Abschreibung entscheiden, wobei Sie jederzeit von der degressiven zur linearen Afa wechseln können.
Was viele Investoren nicht wissen: Nicht nur die lineare, sondern auch die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden, sofern das neu errichtete Gebäude den Voraussetzungen für die Sonder-AfA entspricht. Die Kombination gilt also nur für Neubauten mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG und Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m².
2025 lohnt es sich also mehr denn je, in einen Neubau mit hohen energetischen Standards zu investieren. Aurea Massivhaus plant und baut Ihren Neubau so, dass er die Voraussetzungen für die mögliche Kombination steuerlicher Abschreibungen erfüllt. So holen Sie die größtmögliche Rendite aus Ihrer Investition heraus. Sprechen Sie uns gerne an.
