Seit Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes lohnt es sich für Investoren noch mehr, in den Wohnungsbau zu investieren. Wer die Chancen dieses Gesetzes voll ausschöpfen will, der sollte jetzt investieren. Denn mit der wiederbelebten degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) für Wohngebäude bietet das Gesetz einen spannenden Vorteil für Kapitalanleger, die ihr Geld in renditestarke Immobilien investieren möchten. Alles, was Sie wissen sollten, um von der degressiven AfA zu profitieren, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was beinhaltet das Wachstumschancengesetz?
Was allgemein als Wachstumschancengesetz bezeichnet wird, heißt eigentlich „Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness“. Im langen Namen wird deutlich, dass es dem Gesetzgeber unter anderem um die Förderung von Investitionen geht. Das Gesetz wurde bereits am 27.3.2024 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat einen Tag später in Kraft. Unter anderem beinhaltet es eine degressive AfA für den Wohnungsbau, von der Investoren stark profitieren können. Die gab es schon mal und wurde jetzt endlich wiedereingeführt, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Statt Investitionen in den Wohnungsbau linear abzuschreiben, können Investoren jetzt von einer degressiven Abschreibung profitieren.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Laut §7 Abs. 4 EStG ist bei der linearen AfA der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich. Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2023 gebaut wurden, liegt er bei 2 % der Anschaffungskosten und hat eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Ab dem Baujahr 2023 erhöht sich der Prozentsatz auf 3 % pro Jahr.
Die sogenannte degressiven AfA aus dem Wachstumschancengesetz besagt, dass ein Investor unter bestimmten Voraussetzungen in den ersten Jahren sogar 5 % der Investitionssumme absetzen kann. Im ersten Jahr wird der Prozentsatz auf die gesamte Investitionssumme angewandt, in den Folgejahren immer auf den Restwert der Immobilie. Nach 6 Jahren endet die degressive Afa und es wird zur linearen AfA von 3 % gewechselt.
Was ist der Vorteil der degressiven AfA für Investoren?
Die degressiven AfA birgt verschiedene Vorteile für Kapitalanleger. Sie ermöglicht in den ersten Jahren der Investition eine höhere Steuerersparnis. Dank des erhöhten Abschreibungssatzes führt die degressiven AfA in den ersten sechs Jahren zu einer geringeren Steuerlast. Der Vorteil liegt insbesondere darin, dass in den ersten 10 Jahren nach der Gebäudeinvestition ein steuerfreier Verkauf bei vermieteten Immobilien in der Regel nicht möglich ist. Durch die degressive Abschreibung wird die Rendite in den Anfangsjahren der Investition gesteigert, und es kann eine schnellere Refinanzierung der Investition erreicht werden. Investoren profitieren zudem von einer höheren Liquidität in der Anfangsphase, was den schnellen Abbau des anfänglich noch sehr hohen Darlehens erleichtert.
Welche Regeln gelten für die degressive Abschreibung?
Die degressive Abschreibung gilt für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung gekaufte Wohngebäude und Wohnungen, die der Vermietung dienen. Im ersten Jahr können dann 5% der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden und in den fünf Folgejahren wiederum jeweils fünf Prozent des Restwertes. Gleichzeitig ist jederzeit ein Wechsel zur linearen AfA möglich. Der Baubeginn des Gebäudes muss zwischen dem 01. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Geht es um den Kauf einer Immobilie, muss der Kaufvertrag im gleichen Zeitraum rechtswirksam geschlossen werden. Dabei muss die Immobilie allerdings bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung gekauft worden sein. Es ist jederzeit möglich, von der degressiven zur linearen Abschreibungsmethode zu wechseln. In diesem Fall wird der aktuelle Restbuchwert linear auf die Restnutzungsdauer verteilt.
Was ist mit Bauprojekten, die bereits vorher genehmigt wurden?
Für die Ausnutzung der degressiven AfA ist nicht der Bauantrag entscheidend, sondern der tatsächliche Baubeginn. Wer also bereits ein Bauprojekt geplant und zum Beispiel wegen der gestiegenen Zinsen oder finanzieller Unsicherheiten bisher auf Eis gelegt hat, soll trotzdem noch von diesem Anreiz profitieren können. Höchste Zeit also, alte Pläne aus der Schublade zu holen und in die Zukunft zu investieren.
Was gilt für selbstbewohnte und später vermietete Wohngebäude?
Die degressive AfA kann nicht für selbstgenutzte Immobilien verwendet werden. Sie gilt nur für neue Wohngebäude, die vermietet werden. Mit der Regelung soll der Mietwohnungsbau stark gefördert werden, selbstbewohnte Immobilien gelten als Privatsache. Wurde der Neubau erst selbst bewohnt und später vermietet, kann aber trotzdem ab dem Beginn der Vermietung zur degressiven AfA gewechselt werden. Es gilt dann aber nur der AfA-Satz, der zu diesem Zeitpunkt vorliegen würde, wenn die Immobilie von Anfang an vermietet worden wäre.
Beispielrechnung degressive Afa
Ein Ehepaar hat ein Jahresbruttoeinkommen von 80.000 €. Es erwirbt eine Zweifamilienhaus für 500.000 € und nimmt ein Darlehen in Höhe von 400.000 € auf bei einem Zinssatz von 3 %. Die Wohnungen werden für 1.500 € im Monat vermietet, was jährliche Mieteinnahmen von 18.000 € ergibt.
Berechnung für das erste Jahr:
Jahresbruttoeinkommen: 80.000 €
+ Mieteinnahmen: 18.000 €
- Degressive AfA (5 % von 500.000 €): 25.000 €
- Zinsen (3 % von 400.000 €): 12.000 €
= Zu versteuerndes Einkommen: 61.000 €
Abschreibungen nach AfA:
| Jahr | Immobilienwert (€) | Abschreibung (€) | Restwert (€) |
| 1. Jahr | 500.000 | 25.000 | 475.000 |
| 2. Jahr | 475.000 | 23.750 | 451.250 |
| 3. Jahr | 451.250 | 22.562,50 | 428.687,50 |
| 4. Jahr | 428.687,50 | 21.434,38 | 407.253,13 |
| 5. Jahr | 407.253,13 | 20.362,66 | 386.890,47 |
| 6. Jahr | 386.890,47 | 19.344,52 | 367.545,95 |
Folgejahre:
Der Restwert im 7. Jahr beträgt 367.545,95 €, und die lineare AfA würde dann mit 3 % auf diesen Restwert fortgeführt werden.
Vergleich des Steuervorteils bei linearer und degressiver AfA
Die folgende Tabelle zeigt deutlich, wie der Vorteil der degressiven AfA in den ersten Jahren durch höhere Abschreibungen entsteht:
| Jahr | Degressive AfA (€) | Lineare AfA (€) | Abschreibungsvorteil (€) |
| 1 | 25,000.00 | 15,000.00 | 10,000.00 |
| 2 | 23,750.00 | 15,000.00 | 8,750.00 |
| 3 | 22,562.50 | 15,000.00 | 7,562.50 |
| 4 | 21,434.38 | 15,000.00 | 6,434.38 |
| 5 | 20,362.66 | 15,000.00 | 5,362.66 |
| 6 | 19,344.52 | 15,000.00 | 4,344.52 |
Ist die degressive AfA mit anderen Abschreibungen kombinierbar?
Die degressive Afa kann zusätzlich mit der sogenannten Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden, sofern im Vorjahr der Immobilienanschaffung eine Gewinngrenze von 200.000 € nicht überschritten wurde. Es muss sich dann aber um Neubauten mit energetischem Effizienzhausstandard 40 und Nachhaltigkeitssiegel QNG (EH40 / QNG) handeln, wobei die Baukostenobergrenze bei 5.200 Euro pro Quadratmeter liegen muss. Diese Möglichkeit der Kombination wurde durch das Wachstumschancengesetz bis Ende September 2029 verlängert. Auch die erhöhte Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter, die vorher nur bei 4.800 Euro lag, ist diesem Gesetz zu verdanken. Die begünstigten Herstellungs- und Anschaffungskosten sind jetzt 4.000 Euro pro Quadratmeter, wobei es vorher nur 2.500 Euro waren.
Wer sich für ein Investitionsobjekt interessiert, bei dem die degressive AfA und die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden sollen, benötigt einen zuverlässigen Baupartner. Aurea Massivhaus berät Sie gern, welche Art von Neubau in Berlin oder Brandenburg sich am besten für Ihre Investition eignet.
