Ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung zu bauen, ist nach wie vor eine sichere Geldanlage. Und Sie wären nicht hier, wenn Sie das nicht bereits wüssten. Durchdacht geplant, können Sie Ihre Rendite aber sogar noch mal steigern. Ein wachsender Trend in Berlin und im berlinnahen Brandenburg sind Mehrfamilienhäuser mit Mikroapartments. Hier lohnt es sich, genauer hinzusehen. Was sich hinter diesem Wohnkonzept verbirgt und warum es Anlegern besonders attraktive Renditechancen bietet, zeigen wir Ihnen in diesem Artikel.
Was ist ein Mikroapartment?
Ein Mikroapartment wird allgemein auch Mikroappartement oder Microflat genannt. Dabei handelt es sich schlichtweg um eine sehr kleine Einzimmerwohnung. Meistens ist ein Mikroapartment nur 14–32 Quadratmeter groß. Durch eine raffinierte Aufteilung lässt es trotzdem genug Platz zum Wohnen und Schlafen. Auch ein eigenes Bad und eine kleine Küchenzeile sind meistens integriert – eine komfortable Alternative zur WG also.
Manchmal gibt es aber auch gemeinschaftlich genutzte Bereiche, wie Küche, Bad oder Dachterrasse. Dann wird von Satellitenappartements oder Cluster-Wohnungen gesprochen, denn die Mikroappartements sind wie Satelliten um die gemeinschaftlich genutzten Flächen herum angeordnet.
Mikroapartments werden im urbanen Raum oft möbliert vermietet, weil sie auf Kurz- bis Mittelzeitmieter wie Studenten oder Berufspendler zugeschnitten sind. Meistens werden sie mit kompletter Grundausstattung angeboten, wie Bett, Schrank, Tisch, Stühle und Kitchenette. Manche Anbieter vermieten Mikroapartments auch als All-in-Living-Pakete mit WLAN, Nebenkosten und Putzservice.
Alternativ können Mikroapartments aber auch unmöbliert angeboten werden. In diesem Fall adressieren sie Langzeitmieter wie Singles oder Senioren in Großstädten, die nur wenig Raumbedarf haben. Hier wird dann nur eine eingebaute Pantryküche zur Verfügung gestellt, den Rest richtet der Mieter selbst ein.
Stabile Nachfrage garantiert: Zielgruppen von Mikroapartments
Mikroapartments liegen häufig in zentralen Lagen und bieten eine kompakte Wohnfläche. Dadurch sprechen sie vor allem drei Zielgruppen an:
Singles: Für Alleinlebende sind Mikroapartments ideal – und davon gibt es in Berlin mehr als genug. Mehr als die Hälfte der Berliner und Berlinerinnen leben in Single-Haushalten. Kein Wunder also, dass Berlin als Singlehauptstadt gilt. Junge Singles nutzen ihre Wohnung oft nur als Rückzugsort und bewegen sich viel draußen in ihrem Kiez. Da reicht die kompakte Wohnfläche völlig aus.
Studenten & Start-up-Talente: Berlin zieht junge Leute magisch an. Mit vielen großen Universitäten ist Berlin ein wahrer Magnet für Studierende. Mehr als 180.000 eingeschriebene Studierende schwirren in Berlin herum. Doch hier locken nicht nur zahlreiche Universitäten, sondern auch eine bunte Kulturszene und viele spannende Start-ups. Berlin gilt als das Start-up-Zentrum Deutschlands. Über ein Drittel aller deutschen Start-ups wird hier gegründet, besonders in Tech, FinTech und Kreativwirtschaft. Mikroapartments in zentraler Lage sind hier besonders gefragt, denn junge Menschen leben in Berlin gerne mittendrin und verzichten lieber auf größeren Wohnraum.
Senioren: Die Mieten in Berlin sind horrend und viele alleinstehende Rentner suchen kleine Wohnungen, die zentral liegen und die sie mit ihrer geringen Miete bestreiten können. Auch für diese Zielgruppe sind Mikroapartments optimal. Dies gilt besonders dann, wenn sie barrierefrei geplant werden.
Warum sind Mikroapartments in Berlin als Kapitalanlage so sinnvoll?
Ein kleineres Grundstück spart Investitionskosten
Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage ist an sich schon ein Gewinn. Doch durch die Planung von Mikroapartments geht noch mehr. Durch die geringe Größe der Wohneinheiten wird ein kleineres Grundstück als für Mehrfamilienhäuser mit größeren Wohnungen benötigt. Gerade in Ballungsräumen wie Berlin-Brandenburg, wo Baugrundstücke rar und teuer sind, der Bedarf an Wohnraum aber extrem hoch, erfordern Mehrfamilienhäuser mit Mikroapartments deshalb überschaubarere Investitionen in geeignetes Bauland.
Je kleiner die Wohneinheiten, desto höher die Mieten pro Quadratmeter
Jede Wohnung hat ein Bad, eine Küche und Anschlüsse. Diese Fixkosten verteilen sich bei kleinen Einheiten auf weniger Fläche, dadurch kann die Wohnung teurer pro m² vermietet werden. Dabei wirkt die Gesamtmiete zudem auch psychologisch. Ein möbliertes Mikroapartment mit 25 m² für 500 € wird noch bezahlbar empfunden, eine 4-Zimmer-Wohnung mit 100 m² für 2.000 € wäre in derselben Stadt für viele unbezahlbar – obwohl es der gleiche Quadratmeterpreis ist. Deshalb akzeptieren Mieter bei kleinen Wohnungen einen höheren Preis pro m², solange die Endsumme bezahlbar klingt. Kurzum liegen die Mieterträge und damit die Renditen liegen bei Microflats als Kapitalanlage deutlich über den Erträgen von konventionellen Wohnungen.
Beispielrechnung mit akzeptablen Mieten
| Fläche | Variante | Anzahl Einheiten | Miete pro Einheit | Gesamtmiete pro Monat |
| 200 m² | 8 Mikroapartments á 25 m² | 8 | ca. 500 € | ca. 4.000 € |
| 200 m² | 2 große Wohnungen á 100 m² | 2 | ca. 1.500 € | ca. 3.000 € |
Ein Möblierungszuschlag steht außerhalb der Mietpreisbremse
Bei Mikroapartments kommt hinzu, dass sie oft möbliert angeboten werden. Dafür zahlen die Mieter Aufschläge, die den m²-Preis nach oben treiben und auch bei der Mietpreisbremse keine Rolle spielen. Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf die Grundmiete ohne Möblierungszuschlag. Dieser wird extra ausgewiesen und nicht durch die Mietpreisbremse gedeckelt. Das bedeutet, dass der Vermieter den effektiven m²-Preis bei späterer Möblierung und Neuvermietung problemlos erhöhen kann, weil der Zuschlag obendrauf kommt.
Ein geringeres Mietausfallrisiko sorgt für stabilere Einnahmen
In einem Mehrfamilienhaus mit Mikroapartments verteilt sich das Mietausfallrisiko auf viele Schultern. Steht ein Apartment kurzfristig leer oder kommt es zu Mietrückständen, bringen die anderen Einheiten weiterhin Einnahmen. Bei großen Wohneinheiten dagegen schlägt schon ein einzelner Leerstand deutlich ins Gewicht. Für Investoren bedeutet das eine stabilere Cashflow-Struktur und planbarere Renditen.
Berlin ist und bleibt die Stadt der Singles, Studenten und Start-ups
Zu guter Letzt spricht für ein Mehrfamilienhaus mit Mikroapartments als Kapitalanlage, dass die Nachfrage nach kleinen Wohnungen in Berlin besonders groß ist, weshalb wiederum eine höhere Miete pro m² angesetzt werden kann. Berlin ist und bleibt ein unwiderstehlicher Hotspot und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Wer heute in Berlin in ein Mehrfamilienhaus mit Mikroapartments baut, investiert in ein Projekt mit rosiger Gegenwart und goldener Zukunft.
Rendite-Faktoren bei Mikroapartments im Überblick
| Rendite-Faktor | Erklärung |
| Kleineres Grundstück | Weniger Baugrund nötig als bei großen Wohnungen – gerade in teuren Ballungsräumen Berlin/Brandenburg ein Vorteil. |
| Höhere Mieten pro Quadratmeter | Fixkosten (Bad, Küche, Anschlüsse) verteilen sich auf weniger Fläche, sodass höhere €/m² möglich, aber Gesamtmieten trotzdem bezahlbar wirkt. |
| Möblierungszuschlag außerhalb der Mietpreisbremse | Bei möblierten Mikroapartments kann ein Zuschlag erhoben werden, der die Rendite zusätzlich steigert und nicht unter die Mietpreisbremse fällt. |
| Geringeres Mietausfallrisiko | Leerstand in einer Einheit fällt kaum ins Gewicht – stabiler Cashflow und planbarere Renditen. |
Chancen und Herausforderungen von Mikroapartments abwägen
Natürlich gilt: Bei der Entscheidung für die Investition in ein Mehrfamilienhaus mit Mikroapartments gilt es, auch die etwas komplexere Verwaltung vieler Einheiten und eine möglicherweise höhere Mieterfluktuation als mögliche Herausforderungen im Hinterkopf zu behalten. Zudem sollten Investoren die Baukosten und die Ausstattung der Apartments sorgfältig kalkulieren, um die Zielgruppen optimal anzusprechen. Richtig geplant, bieten Mikroapartments jedoch die Chance auf überdurchschnittliche Renditen, eine hohe Nachfrage und eine zukunftssichere Kapitalanlage. Im Vergleich zu den Risiken überwiegen hier also klar die Vorteile.
Warum Sie jetzt in Mikroapartments in Berlin investieren sollten
Nie war es so attraktiv wie jetzt, in den Mietwohnungsbau zu investieren:
- Erstens ist der Mietmarkt in Berlin-Brandenburg wie leergefegt und die Nachfrage steigt stetig weiter, wodurch Sie als Vermieter langfristig nicht nur von stabilen, sondern sogar von steigenden Mieteinnahmen profitieren können.
- Zweitens sind die Zeiten gerade sehr instabil und bei drohender Inflation ist eine Immobilie als sichere Kapitalanlage einzustufen. Denn gerade mit einem Neubau verfügen Sie als Investor über einen Sachwert, ohne dass er wie das Geld auf der Bank an Wert verliert.
- Drittens wurde letztes Jahr das Wachstumschancengesetz verabschiedet, sodass Sie von zusätzlichen Steuervorteilen profitieren können. Für Bauprojekte mit Baubeginn bis 30. September 2029 können sie als Investor jetzt eine degressive Abschreibung wählen. Dadurch können Sie im ersten Jahr 5 % der Investitionskosten sofort steuerlich absetzen und in den Folgejahren jeweils 5 % des verbleibenden Restwerts. Das senkt Ihre Steuerlast, erhöht die Gesamtrendite und sorgt für eine schnellere Refinanzierung Ihrer Investitionen.
- Viertens können Sie die degressive AfA mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombinieren, wenn Sie den Neubau nach EH40/QNG-Standard realisieren und die Baukosten unter 5.200 €/m² liegen.
Wenn Sie in ein frei geplantes Massivhaus investieren, haben Sie es selbst in der Hand, wie groß die einzelnen Wohneinheiten gestaltet werden sollen – ob ausschließlich Mikroapartments oder eine Mischung aus Single- und Familienwohnungen. So können Sie genau die Mieter ansprechen, die Sie sich wünschen und gleichzeitig Ihre Renditestrategie optimal auf den Standort und die Marktnachfrage ausrichten.
