Allgemein wird bei einem Hauskauf empfohlen, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten durch eigenes Kapital abzudecken. Doch die Mieten steigen und der Wohnraum wird immer knapper, sodass der Wunsch nach den eigenen vier Wänden wächst und schnell die Überlegung im Raum steht, ein Haus ohne (viel) Eigenkapital zu bauen. Doch unter welchen Umständen ist es überhaupt möglich, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen? Und was gilt es zu beachten?
Warum überhaupt Eigenkapital für den Hausbau ansparen?
Um eine Immobilie zu finanzieren, wird in der Regel Eigenkapital benötigt. Es gilt: Je höher das Eigenkapital, desto besser sind die Darlehenskonditionen. Jede Bank preist das Risiko, das durch die Darlehensvergabe entsteht, in die Konditionen ein. Ist der Anteil des Eigenkapitals bei einer Baufinanzierung hoch, bedeutet das mehr Sicherheit für die Bank und eine geringere Gefahr von Zahlungsausfällen. Das belohnen Banken mit niedrigeren Zinsen. Zudem bedeutetet ein höherer Eigenanteil an der Finanzierung auch, dass weniger Kredit aufgenommen werden muss, sodass die Finanzierung insgesamt weniger kostet.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird auch Vollfinanzierung, 100-%-Finanzierung oder wegen der zusätzlich zu finanzierenden Baunebenkosten auch 110-%-Finanzierung genannt. Diese Art der Finanzierung bietet oft besonders schlechte Konditionen, da das Zahlungsausfallrisiko für die Banken besonders hoch ist.
Was zählt zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung?
Eigenkapital bedeutet nicht, dass Sie das Geld bar oder auf dem Sparkonto haben müssen. Allgemein werden folgende Posten zum Eigenkapital gerechnet:
- Ersparnisse auf Konten
- Barvermögen
- Bausparguthaben (Eigenanteil des Bausparers, nicht die Darlehenssumme)
- Lebensversicherungen
- Aktien
- Investmentfonds
- Wertpapiere
- Immobilien
- Baugrundstücke
Wie kann ich schneller Eigenkapital für den Hauskauf bilden?
Wer sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, sollte zunächst versuchen, mehr Eigenkapital für den Hausbau zu bilden. Dafür gibt es neben dem klassischen Sparen verschiedene Möglichkeiten:
Auf Bausparen mit Wohn-Riester setzen
Bei einem Wohn-Riester-Vertrag wird die staatliche Förderung zur Altersvorsorge für den Kauf oder Bau eines Hauses eingesetzt. Dazu werden die Sparbeträge und die staatlichen Zulagen in einen Bausparvertrag eingezahlt. Wohn-Riester macht einen Bausparvertrag früher zuteilungsreif und durch die Zulagen ist das Darlehen auch schneller zurückgezahlt.
Bei privater Rentenversicherung sparen
Wer in eine private Altersvorsorge investiert, der kann vielleicht nicht noch zusätzlich Geld für eine Immobilie weglegen. Allerdings ist eine Immobilie ebenfalls eine Art von privater Altersvorsorge. Deshalb sollten Bauinteressierte prüfen, ob sich die Investition nicht eher in die Immobilie als in einen Rentenversicherungsvertrag lohnt.
Privatdarlehen erfragen
Vielleicht gibt es in der Verwandtschaft jemanden, der dem Bauherren mit einem Privatdarlehen unter die Arme greifen kann. Der Vorteil eines Privatdarlehens ist, dass Eltern, Großeltern, Tanten oder Onkel nur wenige oder manchmal auch keine Zinsen verlangen. Auch die Rückzahlung kann flexibel vereinbart werden. Um alle Seiten abzusichern, sollte für ein Privatdarlehen ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden.
Schenkung oder vorgezogene Erbschaft besprechen
Wenn Eltern ihrem Nachwuchs beim Hausbau unterstützen möchten, bietet sich auch eine Schenkung oder ein vorgezogenes Erbe an. Solche Schenkungen sind bis zu bestimmten Freibeträgen steuerfrei, beim Nachwuchs liegt der Freibetrag zum Beispiel bei 400.000 Euro pro Kind. Zudem können die Freibeträge bei einer Schenkung alle 10 Jahre wiederholt in Anspruch genommen werden, was bei einer Erbschaft natürlich nicht funktioniert. So bleibt durch ein vorgezogenes Erbe mehr Geld in der Familie.
Lieber weiter sparen oder Haus ohne Eigenkapital bauen?
Die Vorteile einer Vollfinanzierung liegen auf der Hand: Ohne Eigenkapital kann sofort mit dem Bau des Traumhauses begonnen, ohne jahrelang sparen zu müssen. Dabei gelten Immobilien als inflationsgeschützt, und durch eine frühe Investition wird das eigene Vermögen vor Kaufkraftverlust geschützt, was gerade in Zeiten hoher Inflation sehr wichtig ist. Ein Neubau kann langfristig sogar zur Vermögensbildung beitragen, vor allem wenn der Wert der Immobilie steigt, z. B. wenn es sich um ein hochwertiges Massivhaus handelt. Satt hohe Mieten an den Vermieter zu bezahlen, fließt das Geld direkt in die eigene Immobilie.
Die Nachteile einer Vollfinanzierung sind vor allem bei den Konditionen zu sehen: Ohne Eigenkapital verlangen Banken in der Regel höhere Zinsen, da das Risiko für Zahlungsausfälle für sie größer ist. Dies erhöht die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich. Dadurch steigen zudem die monatlichen Raten, was die finanzielle Flexibilität einschränkt und bei unerwarteten Ausgaben zu Problemen führen kann. Zudem ist aufgrund der höheren Kreditsumme und Zinsen die Laufzeit des Kredits länger, wodurch der Bauherr länger verschuldet bleibt. Die Aufnahme eines hohen Kredits ohne Eigenkapital kann darüber hinaus die eigene Kreditwürdigkeit belasten und zukünftige Finanzierungen erschweren.
Kann ein Hausbau auch ohne Eigenkapital finanziert werden?
Auch wenn eine Finanzierung mich einem hohen Anteil an Eigenkapital vielleicht günstigere Kreditkonditionen bietet, gibt es viele Gründe, die für einen frühzeitigen Hauskauf ohne viel Eigenkapital sprechen. Letztendlich ist auch die Miete, die Monat für Monat ausgegeben wird, einfach verlorenes Geld. Das lässt sich doch viel besser in eine eigene Immobilie stecken. Denn es ist durchaus möglich, auch ohne Eigenkapital ein Haus zu bauen. Allerdings sollten folgende Fragen vorab geklärt werden:
- Habe ich eine stabile Einkommensquelle, welche die Bank überzeugen könnte?
- Kann die Darlehensrate mit dem eigenen Einkommen gut bedient werden?
- Würde bei Doppelverdienern notfalls auch ein Gehalt für die Raten reichen?
- Kann ich mir höhere Zinssätze einer Vollfinanzierung leisten?
- Bin ich mir der Auswirkungen auf meine finanzielle Flexibilität bewusst?
- Ist die Wahrscheinlichkeit gering, den Arbeitsplatz zu verlieren?
- Ist in Zukunft vermutlich nicht mit Gehaltseinbußen zu rechnen?
- Wurde die Kinderplanung bereits abgeschlossen?
- Ist der Wohnort für alle Zukunftsplanungen (Kinder, Jobwechsel) geeignet?
- Habe ich andere Vermögenswerte, die ich als Sicherheit einsetzen könnte?
Je mehr dieser Fragen mit Ja beantwortet werden können, desto eher ist ein Hausbau ohne Eigenkapital möglich.
Bekomme ich einen Kredit für den Hausbau ohne Eigenkapital?
Ob eine Vollfinanzierung einer Immobilie in Ihrem Fall möglich ist, hängt in erster Linie von Ihrer Bonität ab.
Positive Kriterien für eine Bonitätsbewertung sind:
- ein sicheres Einkommen
- zwei feste Gehälter bzw. zwei Kreditnehmer
- unbefristete Arbeitsverträge
Negative Bewertungen erfolgen bei folgenden Punkten:
- Einkommen von Selbstständigen
- bestehende Kredite
Wie wird die Bonität für die Vollfinanzierung geprüft?
Die Bank berechnet zunächst die zu erwartende Belastung und stellt sie dem zur Verfügung stehenden Einkommen gegenüber. Neben tatsächlich ermittelten Ausgaben Ihres Haushalts fließen auch von der Bank festgelegte Pauschalen in die Berechnung mit ein, für z. B. Lebenshaltungskosten oder Kfz-Kosten. Zudem werden in der Regel eine Schufaauskunft und Kontoauszüge oder Nachweise von Sicherheiten verlangt. Dadurch verschafft sich die Bank einen Überblick über Ihre finanzielle Situation und schätzt das Risiko ab, ob eine Vollfinanzierung zum Erfolg führen kann.
Typische Sicherheitsnachweise sind:
- Gehaltsnachweise der letzten 3 Gehälter
- Nachweis von regelmäßigen Zuwendungen, wie Unterhalt, Kindergeld, Renten etc.
- Unterlagen zu bestehenden Lebens- oder Rentenversicherungen
- Betriebliche Altersvorsorge
- Grundbucheinträge
- Bürgschaften oder Hypotheken
Um die Möglichkeit einer Finanzierung ohne den Einsatz von Eigenkapital zu prüfen, werden zudem in der Regel folgende Unterlagen benötigt:
- Alle Hausunterlagen mit Planungsdetails und Grundriss
- Kostenaufstellung, z. B. Fixpreis des Hausanbieters
Was muss ich bei einer Vollfinanzierung beachten?
Zunächst sollte selbst eine Kostenaufstellung erfolgen, die alle Ihrer Einnahmen und Ausgaben erfasst. Nicht vergessen werden sollte, regelmäßige Rücklagen für eventuelle Kosten für Instandhaltungs- oder Reparaturkosten im Haus einzuplanen.
Aus der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben wird das Budget abgeleitet, dass für die Finanzierung des Eigenheims übrig bleibt. Mit dieser Summe sollten Kreditrate, Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage problemlos finanziert werden können. Neben den Hausbaukosten müssen auch alle anderen Aufwendungen berücksichtigt werden, wie Notarkosten, Kosten für den Grundbucheintrag, Küche, Möbel usw.
Zusätzlich sollte rechtzeitig über eine Absicherung der Vollfinanzierung nachgedacht werden: Eine Berufsunfähigkeitsversicherung, eine Kranken-Zusatzversicherungen und eine Risiko-Lebensversicherung sichern das Bauprojekt ab und sorgen im Vorfeld schon für eine bessere Bonität gegenüber der Bank.
Wichtig zu wissen: Die Möglichkeit einer KfW-Förderung sollte möglichst früh bei der Hausbauplanung überprüft werden. Hier gibt es in vielen Fällen Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite, die allerdings nur vor Baustart beantragt werden kann. Erfahrene Hausanbieter werden ihre Kunden auf solche Fördermöglichkeiten hinweisen.
Fazit zum Hausbau ohne Eigenkapital
Bei ausreichend hohem Einkommen und einem sicheren Arbeitsplatz ist es durchaus möglich, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen. Der Vorteil liegt vor allem darin, dass Sie sich jetzt sofort den Traum von einem individuellen Massivhaus erfüllen können, das genau zu Ihren Vorstellungen passt. Die höheren Zinsen und die längeren Kreditlaufzeiten einer Vollfinanzierung stehen hierbei den Ausgaben für hohe Mieten und dem schwierigen Mietmarkt gegenüber. Da eine Immobilie aber auch einen guten Schutz vor Inflation bietet und durch Wertsteigerung zur Vermögensbildung beitragen kann, kann ein Hausbau ohne Eigenkapital durchaus eine empfehlenswerte Investition in die Zukunft sein.
