Wer einen Neubau vermietet, kann in den ersten Jahren erheblich Steuern sparen. Die Kombination aus degressiver AfA (mit einem festen Prozentsatz vom Restbuchwert jährlich) und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG (jährlich bis zu einem bestimmten Prozentsatz über mehrere Jahre zusätzlich) zieht einen großen Teil der steuerlichen Last in die Anfangsphase vor. Das ist kein Zufall, sondern Gesetzgebungsabsicht: Der Staat will Wohnraum schaffen. Wer die Spielregeln kennt, profitiert.
Die drei Kernbedingungen vorab:
- Baubeginn oder Anschaffung zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029
- Entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre
- Energiestandard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) als Voraussetzung für § 7b
Das BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025 hat die Nachweispflichten für § 7b EStG konkretisiert und zeigt, dass die Finanzverwaltung sehr genau hinschaut; wer die Dokumentation nicht sauber führt, riskiert Rückforderungen.
Profi-Tipp: Lassen Sie vor Vertragsunterzeichnung prüfen, ob degressive AfA und § 7b kombinierbar sind. Gerade beim Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel ergibt sich oft die größte steuerliche Wirkung.
Welche Abschreibungsinstrumente gibt es beim Neubau?
Drei Instrumente stehen zur Wahl. Sie unterscheiden sich in Höhe, Zeitpunkt der Wirkung und Voraussetzungen.
- Lineare AfA: Ein konstanter Prozentsatz pro Jahr auf den Gebäudeanteil, gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt. Kein Energiestandard erforderlich. Planbar, aber ohne Liquiditätsvorteil in der Anfangsphase.
- Degressive AfA: 5 % vom jeweiligen Restbuchwert jährlich. Höhere Abschreibungen in frühen Jahren, sinkend im Zeitverlauf. Gilt für Neubauten mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029, ab Effizienzstandard EH 55. Kein QNG-Nachweis nötig.
- Sonderabschreibung § 7b EStG: Zusätzliche jährliche Abschreibung über mehrere Jahre mit einem prozentual begrenzten Maximalwert. Die Voraussetzungen umfassen strenge energetische Standards, ein Nachhaltigkeitssiegel, eine Baukostenobergrenze und eine maximale Bemessungsgrundlage.
Die degressive AfA lässt sich nicht mit der linearen AfA kombinieren. Wohl aber mit § 7b, wenn die energetischen Kriterien erfüllt sind.
| Merkmal | Lineare AfA | Degressive AfA | Sonder-AfA § 7b |
|---|---|---|---|
| Satz | 3 % p.a. | 5 % vom Restbuchwert | bis zu 5 % p.a. über vier Jahre (maximal 20 %) |
| Energiestandard | keiner | ab EH 55 | EH 40 + QNG |
| Kombinierbar mit § 7b | ja | ja | entfällt (ist selbst Zusatz) |
| Liquiditätsvorteil früh | nein | ja | ja (stark) |
| Baukostenobergrenze | nein | nein | 5.200 €/m² |
Wann lohnt sich die degressive AfA? Bei hohem Grenzsteuersatz und Liquiditätsbedarf in der Anfangsphase ist sie der linearen AfA klar überlegen. Die Gesamtabschreibung über die Nutzungsdauer bleibt ähnlich, der Vorteil liegt in der zeitlichen Vorziehung.
Wer hat Anspruch? Fristen, Nutzung und Kostengrenzen im Überblick
Die Förderung klingt attraktiv. Aber die Hürden sind real. Hier die wichtigsten Voraussetzungen im Überblick:
Fristen:
- Baubeginn (laut Baubeginnsanzeige) oder Anschaffung: 01.10.2023 bis 30.09.2029
- Beim Kauf vom Bauträger zählt der notarielle Kaufvertrag, nicht der Baubeginn des Bauträgers. Der Kaufvertrag muss rechtswirksam nach dem 30.09.2023 abgeschlossen sein.
- Anschaffung muss im Jahr der Fertigstellung erfolgen.
Nutzung:
- Entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre.
- Ferienvermietung, Boardinghouse oder Selbstnutzung schließen die Förderung aus.
Energetik und Nachweis:
- § 7b verlangt Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel. Das QNG-Zertifikat muss von einer akkreditierten Stelle ausgestellt sein.
- Für die degressive AfA allein genügt EH 55, kein QNG nötig.
Kostengrenzen:
- Baukostenobergrenze: 5.200 €/m² Wohnfläche. Wird diese überschritten, entfällt § 7b vollständig.
- Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf maximal 4.000 €/m² Wohnfläche begrenzt.
Achtung beim Ersatzneubau: Wer ein bestehendes Gebäude abreißt und neu baut, ohne die Wohnfläche objektiv zu vermehren, erfüllt oft nicht die Definition einer „neuen Wohnung“ im Sinne des § 7b. Das hat der Bundesfinanzhof mit Entscheidung vom 12.08.2025 klargestellt.
Profi-Tipp: Bei der Berechnung der Baukostenobergrenze gibt es Spielräume je nach Flächenansatz (Wohnflächenverordnung vs. DIN 277). Die Wahl der Berechnungsmethode beeinflusst unmittelbar, ob die 5.200-€-Grenze eingehalten wird. Das ist ein oft übersehener Planungshebel.
Wie viel sparen Sie wirklich? Ein konkretes Rechenbeispiel
Ausgangswerte für das Beispiel:
- Gebäudeanteil (Bemessungsgrundlage): 400.000 € (100 m² × 4.000 €/m²)
- Grenzsteuersatz: 42 %
- Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben (hier nicht berücksichtigt)
Weitere Details zu Abschreibungsoptionen bei Neubauten finden Sie im AUREA-Ratgeber.
| Jahr | Lineare AfA (3 %) | Degressive AfA (5 %) | Degr. AfA + § 7b (5 % + 5 %) | Steuerersparnis Kombination (42 %) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 12.000 € | 20.000 € | 40.000 € | 16.800 € |
| 2 | 12.000 € | 19.000 € | 39.000 € | 16.380 € |
| 3 | 12.000 € | 18.050 € | 38.050 € | 15.981 € |
| 4 | 12.000 € | 17.148 € | 37.148 € | 15.602 € |
| 5 | 12.000 € | 16.290 € | 16.290 € | 6.842 € |
Ab Jahr 5 entfällt § 7b; nur noch degressive AfA läuft weiter.
Die Tabelle zeigt: In den ersten vier Jahren liegt die jährliche Abschreibung bei der Kombination mehr als dreimal so hoch wie bei der linearen AfA allein. Der steuerliche Vorteil wird nach vorne gezogen, die Gesamtsumme über die Nutzungsdauer bleibt ähnlich.
Welche Zahlen Sie für Ihr eigenes Beispiel brauchen:
- Kaufpreis aufgeteilt in Gebäude- und Grundstücksanteil (Gutachten oder Kaufvertrag)
- Wohnfläche in m² nach Wohnflächenverordnung
- Ihren persönlichen Grenzsteuersatz (Steuerberater)
- Nachweis über Effizienzstandard und QNG (falls § 7b angestrebt)
Hinweis: Individuelle Zahlen weichen ab. Die Tabelle dient der Orientierung. Ein Steuerberater prüft Ihre konkrete Situation.
Welche Risiken und Fehler sollten Sie kennen?
§ 7b ist kein Selbstläufer. Die Finanzverwaltung prüft genau, und Fehler können teuer werden.
- Nutzungsänderung: Wer innerhalb der Zehnjahresfrist die Wohnung selbst nutzt, als Ferienwohnung vermietet oder verkauft, riskiert die vollständige Rückforderung der Sonderabschreibung.
- Überschreitung der Baukostenobergrenze: Nachträgliche Kostensteigerungen, die die 5.200-€-Grenze reißen, können die Förderung nachträglich kippen. Baupuffer einplanen.
- Ersatzneubau ohne Flächengewinn: Der BFH hat mit Entscheidung vom 12.08.2025 bestätigt: Reiner Ersatzneubau ohne objektive Vermehrung des Wohnraums erfüllt § 7b oft nicht.
- Fehlende oder lückenhafte QNG-Dokumentation: Das BMF-Schreiben vom 21.05.2025 listet konkrete Nachweispflichten. Fehlt das QNG-Zertifikat oder ist der Zeitpunkt der Fertigstellung unklar, lehnt das Finanzamt ab.
- Falscher Übergangszeitpunkt beim Bauträgerkauf: Maßgeblich ist der wirtschaftliche Übergang von Nutzen und Lasten, nicht das Datum der Schlüsselübergabe.
Profi-Tipp: Steuerberater früh einbinden, idealerweise vor Vertragsunterzeichnung. Wer erst nach Baubeginn prüft, ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hat oft schon Fehler gemacht, die sich nicht mehr korrigieren lassen.
Fachbeiträge von Steuerberatern betonen: § 7b ist keine pauschale Förderung. Fehler in Planung oder Dokumentation führen zu Rückforderungen.
Was müssen Sie konkret tun? Schritte vor und während des Baus
Vor Vertragsunterzeichnung
- Steuerberater beauftragen: Prüfung, ob degressive AfA und § 7b kombinierbar sind. Grenzsteuersatz und Liquiditätsplanung abstimmen.
- Energieberater einschalten: Bestätigung, dass Effizienzhaus-40-Standard mit QNG erreichbar ist. Ohne diese Bestätigung kein § 7b.
- Kostenplanung prüfen: Baukosten pro m² Wohnfläche berechnen. Puffer zur 5.200-€-Grenze einplanen.
- Beim Bauträgerkauf: Notarvertrag auf Datum und Klauseln prüfen. Fertigstellungstermin und Übergang von Nutzen und Lasten vertraglich fixieren. Zur Absicherung von Baukosten und Vertragserfüllung kann eine Bauhandwerkersicherung sinnvoll sein.
Während des Baus
- QNG-Nachweis anlegen: Zertifizierungsprozess parallel zum Bau starten, nicht erst nach Fertigstellung.
- Rechnungen prüfen und archivieren: Alle Baukosten belegen, Flächenabgrenzung (Wohnfläche vs. Nutzfläche) dokumentieren.
- Abnahmeprotokoll sichern: Datum der Fertigstellung und Übergabe klar festhalten.
- Mietvertrag vorbereiten: Entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken muss ab Fertigstellung nachweisbar sein.
In der Steuererklärung
- Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ausfüllen.
- Sonderabschreibung nach § 7b gesondert ausweisen; Steuerberater wählt, ob und in welcher Höhe sie im jeweiligen Jahr angesetzt wird (Wahlrecht innerhalb der Grenzen).
- Unterlagen mindestens zehn Jahre aufbewahren: Baupläne, QNG-Zertifikat, Rechnungen, Mietverträge, Abnahmeprotokoll.
Wie Aurea-Massivhaus Fördervoraussetzungen planbar macht
Wer ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel bauen will, braucht einen Bauprozess, der die Nachweisführung von Anfang an mitdenkt. Genau das ist der Unterschied zwischen einem Projekt, das die Förderung sichert, und einem, das sie nachträglich verliert.
Bei Aurea-Massivhaus läuft das so:
- Planungsphase: Energieberater wird früh eingebunden. Grundriss und technische Ausstattung werden auf Effizienzhaus-40-Anforderungen ausgelegt, bevor der Bauantrag gestellt wird.
- Technische Maßnahmen: Wärmepumpe, kontrollierte Wohnraumlüftung, Photovoltaikanlage und hochwertige Dämmung sind Standardbestandteile, um den EH-40-Standard zu erreichen. Kein Produktmarketing, sondern technische Notwendigkeit.
- QNG-Koordination: Der Zertifizierungsprozess beginnt parallel zur Bauausführung. Aurea-Massivhaus koordiniert die erforderlichen Nachweise mit dem Energieberater und dem QNG-Zertifizierer.
- TÜV-Prüfung: Eine unabhängige TÜV-Prüfung sichert die Bauqualität und liefert zusätzliche Dokumentation für spätere Steuerprüfungen.
- Übergabe: Abnahmeprotokoll, Energieausweis, QNG-Zertifikat und Flächenberechnung werden strukturiert übergeben, sodass Steuerberater und Finanzamt alle Nachweise sofort zuordnen können.
Profi-Tipp: Aurea-Massivhaus stimmt Prüflisten mit Steuerberatern ab, um sicherzustellen, dass Flächenabgrenzung, Kostenzuordnung und Fertigstellungszeitpunkt lückenlos dokumentiert sind. Das reduziert das Risiko nachträglicher Korrekturen erheblich.
Die Kombination aus degressiver AfA und § 7b EStG bietet Neubauinvestoren den größten Liquiditätsvorteil in der Anfangsphase, setzt aber saubere Planung, Dokumentation und einen Steuerberater voraus.
| Thema | Details |
|---|---|
| Stärkste Kombination | Degressive AfA (5 %) plus § 7b EStG (5 % × 4 Jahre) maximiert Abschreibungen in den ersten vier Jahren. |
| Entscheidende Fristen | Baubeginn oder Anschaffung zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029; Kaufvertrag muss nach 30.09.2023 wirksam sein. |
| Kostengrenzen beachten | Baukostenobergrenze 5.200 €/m²; Bemessungsgrundlage für § 7b maximal 4.000 €/m² Wohnfläche. |
| Größtes Rückforderungsrisiko | Nutzungsänderung oder Ferienvermietung innerhalb der Zehnjahresfrist vernichtet die Sonderabschreibung. |
| Aurea-Massivhaus | Plant und baut Effizienzhaus-40-Objekte in Berlin-Brandenburg mit QNG-Koordination und TÜV-Prüfung für förderkonformes Bauen. |
Abschreibungen beim Neubau: Was ich wirklich davon halte
Die steuerlichen Vorteile beim Neubau sind real. Aber ich erlebe regelmäßig, dass Investoren die Förderung als gegeben betrachten, bevor sie auch nur einen Architekten gesprochen haben. Das ist ein Fehler.
§ 7b ist kein Bonus, der automatisch fließt. Er ist ein Instrument mit harten Bedingungen. Wer einen Ersatzneubau plant und dabei die Wohnfläche nicht vermehrt, fällt raus. Wer die Baukosten nicht im Griff hat und die 5.200-€-Grenze reißt, verliert alles. Und wer glaubt, das QNG-Zertifikat lässt sich nach Fertigstellung noch schnell besorgen, hat die Realität der Zertifizierungsprozesse nicht erlebt.
Meine klare Empfehlung: Degressive AfA und § 7b lohnen sich am meisten, wenn das Projekt von Anfang an auf diese Förderung ausgerichtet wird. Das bedeutet: Energieberater vor dem Bauantrag, Steuerberater vor dem Notartermin, und ein Bauunternehmen, das die Dokumentationspflichten kennt und mitträgt. Wer das als nachgelagerte Aufgabe behandelt, zahlt drauf.
Zur Immobilie als Kapitalanlage gehört eben auch die steuerliche Struktur. Beides zusammen ergibt eine belastbare Investitionsentscheidung.
Aurea-Massivhaus plant Ihren Neubau förderkonform
Wer in Berlin oder Brandenburg ein Mehrfamilienhaus, eine Stadtvilla oder ein Einfamilienhaus als Kapitalanlage baut, braucht mehr als einen guten Grundriss. Er braucht ein Projekt, das die Fördervoraussetzungen von Anfang an erfüllt.
Aurea-Massivhaus übernimmt die schlüsselfertige Planung und Umsetzung von Massivhäusern mit Effizienzhaus-40-Standard, koordiniert den QNG-Zertifizierungsprozess und liefert bei Übergabe alle Nachweise, die Steuerberater und Finanzamt benötigen. Die unabhängige TÜV-Prüfung sichert die Bauqualität zusätzlich ab. Keine Steuerberatung, aber enge Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater, damit Planung und Steuerstrategie zusammenpassen.
Schauen Sie sich an, ob energieeffizientes Bauen in Berlin-Brandenburg für Ihr Projekt passt, und vereinbaren Sie ein erstes Gespräch zur Projektvorprüfung.
Hinweis: Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Steuerberatung. Prüfen Sie Ihre individuelle Situation mit einem Steuerberater.
Nützliche Quellen zur Vertiefung
Für die Vorbereitung auf das Steuerberatergespräch und die eigene Prüfung:
- § 7b EStG (Gesetzestext): Primärquelle für Voraussetzungen, Bemessungsgrundlagen und Obergrenzen.
- BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025: Konkretisiert Nachweispflichten und Fallstricke für die Praxis.
- BMWSB: FAQ zur degressiven AfA: Offizielle Erläuterungen zu Baubeginn, Fristen und Kombinationsmöglichkeiten.
- BFH-Entscheidung vom 12.08.2025: Klärung zur Förderfähigkeit von Ersatzneubauten.
- Sonderabschreibung Mietwohnung 2026 (Pandotax): Praxisnahe Erläuterung mit Rechenbeispielen.
- AUREA Glossar: Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau: Anwendungsszenarien und Erklärungen zu § 7b.
FAQ
Wie funktioniert die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
§ 7b EStG erlaubt zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, maximal 20 % der förderfähigen Kosten. Voraussetzung sind Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel, Baukostenobergrenze 5.200 €/m² und mindestens zehn Jahre entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken.
Lassen sich degressive AfA und § 7b kombinieren?
Ja. Wer die energetischen Voraussetzungen (EH 40 mit QNG) erfüllt und die Baukostenobergrenze einhält, kann beide Instrumente gleichzeitig nutzen und so in den ersten vier Jahren besonders hohe Abschreibungen erzielen.
Welche Steuervorteile hat ein Neubau gegenüber einem Bestandskauf?
Neubauten ermöglichen den Zugang zur degressiven AfA (5 % vom Restbuchwert) und zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die bei Bestandsimmobilien nicht gelten. Der Liquiditätsvorteil in der Anfangsphase ist damit deutlich größer.
Was passiert, wenn ich die Wohnung innerhalb von zehn Jahren verkaufe?
Die Sonderabschreibung nach § 7b wird rückwirkend versagt, wenn die Nutzungsvoraussetzungen (entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken) innerhalb der Zehnjahresfrist nicht mehr erfüllt sind. Das kann zu erheblichen Steuernachzahlungen führen.
Gilt die Förderung auch beim Kauf vom Bauträger?
Ja, der notarielle Kaufvertrag muss rechtswirksam nach dem 30.09.2023 abgeschlossen sein, und die Anschaffung muss im Jahr der Fertigstellung erfolgen. Der Baubeginn des Bauträgers allein ist für den Käufer nicht maßgeblich.
