Abschreibung (AfA = Abschreibung für Abnutzung) ist ein Begriff aus dem Steuerrecht und dem Rechnungswesen, der für Immobilieninvestments wichtig ist. Durch eine Abschreibung können die Kosten für den Hausbau steuerlich geltend machen, sofern das Haus anschließend vermietet wird. Das heißt, ein Teil dieser Ausgaben kann vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden, sodass der Hauseigentümer weniger Steuern zahlen muss. Bei Immobilien wird die Abschreibung anhand der Nutzungsdauer berechnet. Jedes Jahr kann ein Teil des Kaufpreises steuerlich geltend gemacht werden, bis der Wert der Immobilie in den Büchern auf Null sinkt. Das macht eine Immobilie für den Vermögensaufbau besonders interessant – vor allem in stark nachgefragten Regionen wie Berlin-Brandenburg.
Abschreibungsmöglichkeiten beim Hausbau
Beim Bau eines Massivhauses gibt es verschiedene Abschreibungsmodelle. Sie sind vor allem für Bauherren relevant, die ihre Immobilie teilweise oder ganz vermieten wollen.
Lineare Abschreibung
Die häufigste Form ist die lineare Abschreibung. Dabei wird der Wert der Immobilie gleichmäßig über eine festgelegte Nutzungsdauer abgeschrieben. Für Wohngebäude beträgt diese Frist in Deutschland in der Regel 50 Jahre, mit einer jährlichen Abschreibung von 3 % der Anschaffungskosten. Bei der linearen Abschreibung wird also jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben.
Degressive Abschreibung
Bei der degressiven Abschreibung sinkt der jährliche Abschreibungsbetrag mit der Zeit. Anstatt über die gesamte Nutzungsdauer einen gleichbleibenden Prozentsatz anzusetzen, wird der Abschreibungsbetrag zu Beginn höher angesetzt und nimmt in den Folgejahren ab. Dadurch können in den ersten Jahren nach dem Bau einer Immobilie größere Beträge steuerlich geltend gemacht werden. In Deutschland ist die degressive Abschreibung für Wohngebäude nicht dauerhaft verfügbar. Aktuell gilt: Hat die Bauphase zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen, ist laut Wachstumschancengesetz eine degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr möglich.
Sonderabschreibungen
Zusätzliche steuerliche Vorteile lassen sich durch Sonderabschreibungen realisieren. Wer Neubauten zur Vermietung errichtet, kann unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten nutzen. Beispielsweise gibt es eine Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen, die sowohl mit der linearen als auch degressiven Abschreibung kombiniert werden kann. Förderfähig sind Neubauten, die den energetischen Gebäudestandard EH40/QNG erfüllen (bei Bauanträgen ab 2023) und deren Baukosten 5.200 Euro pro m² nicht überschreiten.
Vorteile der Abschreibung beim Hausbau
- Steuerersparnis – Die steuerliche Belastung sinkt durch die jährliche Abschreibung, wodurch Eigentümer finanzielle Vorteile erhalten.
- Bessere Liquiditätsplanung – Langfristige steuerliche Entlastungen verbessern die finanzielle Planbarkeit bei Immobilieninvestitionen.
- Attraktivität für Investoren – Vermietete Immobilien bieten durch Abschreibungsmöglichkeiten eine zusätzliche Renditechance.
Nachteile der Abschreibung beim Hausbau
- Nur für bestimmte Immobilienarten – Eigengenutzte Immobilien können steuerlich nicht abgeschrieben werden, weil die Abschreibung ausschließlich für vermietete oder gewerblich genutzte Gebäude gilt.
- Lange Abschreibungszeiträume – Die lineare Abschreibung über 50 Jahre führt dazu, dass der steuerliche Vorteil über einen langen Zeitraum gestreckt wird.
- Begrenzung durch gesetzliche Vorgaben – Gesetzliche Änderungen können Einfluss auf die Abschreibungsbedingungen haben, sodass langfristige Planungen schwer sind.