Der Cashflow bei Immobilien beschreibt den Geldfluss, der aus einer vermieteten Immobilie resultiert. Dabei werden die Einnahmen aus Mieteinnahmen den laufenden Kosten gegenübergestellt. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie mehr Einnahmen generiert, als für deren Finanzierung, Instandhaltung und Betrieb erforderlich sind. Investoren nutzen den Cashflow als eine zentrale Kennzahl, um die Rentabilität einer Immobilie zu bewerten. Ziel vieler Investoren ist es, einen positiven Cashflow zu erzielen, um langfristig ein passives Einkommen zu generieren und die finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen. Der Cashflow ist also eine entscheidende Kennzahl bei Immobilieninvestitionen und bestimmt maßgeblich die Rentabilität eines Objekts.
Arten des Cashflows bei Immobilien
Brutto-Cashflow: Der Brutto-Cashflow bezeichnet die gesamten Mieteinnahmen einer Immobilie, ohne Abzug von Kosten. Er stellt die Grundlage für die Cashflow-Berechnung dar und gibt an, wie viel Einnahmen die Immobilie vor Abzug aller Ausgaben generiert.
Netto-Cashflow: Der Netto-Cashflow ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller anfallenden Kosten, wie Finanzierungskosten, Betriebskosten, Rücklagen für Instandhaltung und Steuern. Ein positiver Netto-Cashflow bedeutet, dass die Immobilie einen finanziellen Überschuss erwirtschaftet, während ein negativer Netto-Cashflow darauf hinweist, dass die Immobilie mehr kostet, als sie einbringt.
Freier Cashflow: Der freie Cashflow ist der Betrag, der nach Abzug aller Immobilienkosten und persönlichen Steuerverpflichtungen übrig bleibt. Dieser kann reinvestiert oder für den persönlichen Lebensunterhalt genutzt werden.
Einflussfaktoren auf den Cashflow
- Hohe Mieteinnahmen: In begehrten Lagen wie in Berlin und im berlinnahen Brandenburg lassen sich höhere Mieten erzielen, was den Cashflow deutlich verbessert. Neubauten bieten dabei oft eine moderne Ausstattungen und eine hohe Energieeffizienz, was sie für Mieter besonders attraktiv macht.
- Günstige Finanzierungskosten: Wer einen Neubau mit einem langfristig gesicherten, niedrigen Zinssatz finanziert, kann die monatlichen Kosten stabil halten und dadurch den Cashflow optimieren.
- Geringe Betriebskosten: Ein Neubau verursacht in den ersten Jahren meist niedrigere Wartungs- und Instandhaltungskosten als Bestandsimmobilien. Zudem sind moderne Gebäude oft energieeffizienter, wodurch Nebenkosten für Heizung und Strom sinken.
- Steuerliche Vorteile: Neubauten profitieren von attraktiven Abschreibungen und steuerlichen Förderungen, wie der degressiven Abschreibung oder Sonderabschreibungen für energieeffiziente Gebäude, wodurch der Cashflow gesteigert werden kann.
- Minimiertes Leerstandrisiko: In stark nachgefragten Regionen wie Berlin-Brandenburg sind Neubauten noch leichter zu vermieten, wodurch Mietausfälle und damit verbundene Cashflow-Einbußen vermieden werden.
Vorteile von Immobilien mit positivem Cashflow
- Passives Einkommen – Ein positiver Cashflow ermöglicht es, ein dauerhaftes Einkommen zu generieren, das langfristig finanzielle Unabhängigkeit schaffen kann.
- Reduziertes finanzielles Risiko – Immobilien mit positivem Cashflow tragen sich selbst und belasten den Investor nicht zusätzlich.
- Vermögensaufbau durch Reinvestition – Überschüsse können für den Erwerb weiterer Immobilien genutzt werden, um den Cashflow weiter zu steigern.
- Steuerliche Vorteile – Durch Abschreibungen und steuerliche Abzugsmöglichkeiten kann der Cashflow steuerlich optimiert werden.
- Schutz vor Inflation – Immobilienwerte und Mieten steigen in der Regel mit der Inflation, sodass der Cashflow langfristig wächst.
Nachteile von Immobilien mit negativem Cashflow
- Finanzielle Belastung – Ein negativer Cashflow erfordert zusätzliche finanzielle Mittel, um laufende Kosten zu decken.
- Abhängigkeit von Mietern – Mietausfälle oder Leerstände können den Cashflow stark beeinträchtigen.
- Steigende Instandhaltungskosten – Ältere Immobilien können hohe laufende Kosten verursachen, die den Cashflow belasten.
- Marktrisiken – Sinkende Mietpreise oder unerwartete Kosten können dazu führen, dass der Cashflow negativ wird.