Die lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerliches Verfahren, mit dem Immobilieneigentümer die Anschaffungskosten einer Immobilie über einen festgelegten Zeitraum hinweg gleichmäßig abschreiben können. Bei vermieteten Wohnimmobilien beträgt der Abschreibungszeitraum in Deutschland in der Regel 50 Jahre mit einem festen Abschreibungssatz von 3 %. Durch diese Regelung können Investoren und Eigentümer Jahr für Jahr einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen reduziert.
Anwendung der linearen AfA bei Immobilien
Die lineare AfA wird auf den Gebäudeanteil der Immobilie angewendet, nicht jedoch auf den Grundstücksanteil, weil dieser keiner Abnutzung unterliegt. Bei Neubauten kann der volle Kaufpreis des Gebäudes über den Abschreibungszeitraum verteilt werden, während bei Bestandsimmobilien oft eine Aufteilung nach dem Kaufpreisaufteilungsmodell des Finanzamtes erforderlich ist. Besonders bei massiven Neubauten kann die lineare Abschreibung langfristig zu einer steuerlichen Entlastung beitragen, da diese Gebäude durch ihre langlebige Bauweise oft über Jahrzehnte genutzt werden und einen stabilen Werterhalt haben.
Unterschiede zwischen linearer und degressiver AfA?
Während die lineare AfA eine gleichmäßige Abschreibung über den gesamten Nutzungszeitraum vorsieht, ermöglicht die degressive Abschreibung zu Beginn eine höhere Abschreibung, die im Laufe der Jahre sinkt.
Die degressive AfA ist jedoch nicht dauerhaft verfügbar und wird von der Regierung zeitlich begrenzt eingeführt. Wenn der angezeigte Baubeginn vor dem 1. Oktober 2029 liegt, ist die degressive AfA durch das Wachstumschancengesetz für Neubauten mit 5 % Abschreibung über die ersten 6 Jahre aktuell verfügbar.
Vorteile der linearen AfA
- Steuerliche Entlastung – Jährlich konstante Abschreibung reduziert das zu versteuernde Einkommen.
- Planungssicherheit – Feste Abschreibungssätze ermöglichen eine langfristige Finanzplanung.
- Attraktiv für Kapitalanleger – Regelmäßige steuerliche Vorteile machen Immobilieninvestitionen planbarer.
- Geringer Verwaltungsaufwand – Gleichbleibende Abschreibungssätze erleichtern die steuerliche Handhabung.
Nachteile der linearen AfA
- Lange Abschreibungsdauer – Die steuerlichen Vorteile erstrecken sich über 50 Jahre, was die kurzfristige Rentabilität beeinflusst.
- Kein sofortiger hoher Steuerabzug – Im Gegensatz zur degressiven AfA gibt es keine erhöhten Abschreibungen in den ersten Jahren.
- Bindung an gesetzliche Vorgaben – Änderungen im Steuerrecht können langfristige Planungen beeinflussen.