Die Abschreibung für Neubauimmobilien ist ein steuerliches Instrument, das Investoren erlaubt, die Herstellungs- oder Anschaffungskosten eines Gebäudes über die steuerliche Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten geltend zu machen. Der Fachbegriff lautet AfA, also Absetzung für Abnutzung. Wer 2026 einen Neubau vermietet, hat gleich drei Abschreibungsmodelle zur Wahl: die lineare AfA mit 3 % pro Jahr, die neue degressive AfA mit 5 % sowie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit bis zu 5 % zusätzlich über vier Jahre. Gerade die Kombination dieser Modelle verschafft Investoren in den ersten Jahren erhebliche Liquiditätsvorteile. Wer die Regeln kennt, spart real Steuern. Wer sie ignoriert, verschenkt bares Geld.
Welche Abschreibungsarten gelten für Neubauimmobilien 2026?
Drei Modelle stehen nebeneinander, und sie unterscheiden sich erheblich in Wirkung und Voraussetzungen.
Lineare AfA: 3 % pro Jahr
Die lineare Abschreibung gilt für alle Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt worden sind. Der Satz beträgt 3 % pro Jahr, was einer steuerlichen Nutzungsdauer von 33,3 Jahren entspricht. Vor 2023 lag der Satz noch bei 2 %. Die Erhöhung klingt marginal, macht bei einem Gebäudewert von 500.000 € aber 5.000 € mehr Werbungskosten pro Jahr aus.
Degressive AfA: 5 % auf den Restwert
Für Neubauten mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 gilt zusätzlich die neue degressive AfA. Sie beträgt 5 % des jeweiligen Restbuchwerts pro Jahr. Das bedeutet: Im ersten Jahr ist die Abschreibung am höchsten, sie sinkt danach jährlich. Wer möchte, kann jederzeit zur linearen AfA wechseln, aber nicht zurück. Der Wechselzeitpunkt will also gut überlegt sein.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist das stärkste Instrument. Sie erlaubt bis zu 5 % zusätzlich pro Jahr über maximal vier Jahre auf eine Bemessungsgrundlage von 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Voraussetzung ist ein Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029. Und sie lässt sich mit der degressiven AfA kombinieren.
| Abschreibungsart | Satz | Basis | Kombinierbar |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA | 3 % p.a. | Gebäudewert | Nein (alternativ zur degressiven) |
| Degressive AfA | 5 % p.a. | Restwert | Ja, mit Sonder-AfA |
| Sonderabschreibung § 7b EStG | bis 5 % p.a. | max. 4.000 €/qm | Ja, mit degressiver AfA |
Die Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung kann in den ersten vier Jahren bis zu 10 % Abschreibung pro Jahr ermöglichen. Das ist kein Trick, sondern explizit gesetzlich vorgesehen.
Profi-Tipp: Wer die degressive AfA wählt, sollte den optimalen Wechselzeitpunkt zur linearen AfA mit einem Steuerberater berechnen lassen. In der Regel lohnt der Wechsel, sobald die lineare AfA auf den ursprünglichen Gebäudewert höher ausfällt als 5 % des gesunkenen Restbuchwerts.
Was sind die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Die Sonderabschreibung klingt attraktiv. Sie ist es auch. Aber die Bedingungen sind streng, und wer eine davon verfehlt, verliert die gesamte Förderung.
- Bauantrag im richtigen Zeitfenster: Der Bauantrag muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt worden sein. Ältere Projekte fallen heraus, egal wie gut sie gebaut sind.
- Energetischer Standard Effizienzhaus 40 NH: Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH 40 NH) erreichen. Das ist kein weicher Richtwert, sondern eine harte Voraussetzung.
- QNG-Qualitätssiegel: Zusätzlich zum EH-40-Standard ist das QNG-Qualitätssiegel Nachhaltiges Bauen zwingend erforderlich. Ohne dieses Siegel gibt es keine Sonderabschreibung, Punkt.
- Kostengrenzen einhalten: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Wer teurer baut, verliert die Förderung vollständig. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist zudem auf 4.000 € pro Quadratmeter gedeckelt.
- Mindestvermietungsdauer von 10 Jahren: Das Objekt muss mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden. Wer früher verkauft oder selbst einzieht, muss die erhaltenen Steuervorteile zurückzahlen.
- Kein Ersatzneubau ohne Wohnraumerweiterung: Das Bundesfinanzhof-Urteil vom 12. August 2025 (IX R 24/24) hat klargestellt: Ersatzneubauten ohne Vermehrung des Wohnraums sind nicht förderfähig. Wer ein altes Haus abreißt und durch einen gleichwertigen Neubau ersetzt, bekommt keine Sonderabschreibung.
Profi-Tipp: Das QNG-Siegel beantragen Sie über eine akkreditierte Zertifizierungsstelle, nicht über das Finanzamt. Planen Sie dafür mindestens drei bis sechs Monate vor Fertigstellung ein. Wer das zu spät angeht, riskiert, dass das Siegel nicht rechtzeitig vorliegt.
Wie werden Gebäude und Grundstück steuerlich getrennt?
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und darf steuerlich nicht abgeschrieben werden. Diese Trennung ist in der Praxis oft unterschätzt und verfälscht die Abschreibungsbasis, wenn sie falsch gemacht wird.
Für die Aufteilung gibt es zwei anerkannte Wege:
- BMF-Arbeitshilfe: Das Bundesfinanzministerium stellt eine kostenlose Excel-Tabelle bereit, mit der Käufer den Gebäude- und Grundstücksanteil nach einem standardisierten Verfahren berechnen können. Das Finanzamt akzeptiert diese Methode in der Regel ohne Diskussion.
- Gutachten eines Sachverständigen: Bei teuren Grundstücken oder ungewöhnlichen Lagen lohnt ein Gutachten. Es kann den Gebäudeanteil höher ausweisen als die BMF-Arbeitshilfe, was die Abschreibungsbasis vergrößert.
Ein Beispiel: Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus in Berlin für 1.200.000 €. Die BMF-Arbeitshilfe ergibt einen Grundstücksanteil von 40 %. Das bedeutet: Nur 720.000 € sind abschreibungsfähig. Bei 3 % linearer AfA ergibt das 21.600 € Werbungskosten pro Jahr. Hätte er ohne Aufteilung den vollen Kaufpreis angesetzt, wäre das steuerlich falsch und würde bei einer Prüfung korrigiert.
| Methode | Aufwand | Akzeptanz Finanzamt | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| BMF-Arbeitshilfe | Gering | Hoch | Standardfälle |
| Sachverständigengutachten | Mittel bis hoch | Hoch bei guter Begründung | Teure Lagen, hoher Grundstückswert |
Bei gemischt genutzten Gebäuden, also Wohn- und Gewerbeanteilen, wird die Aufteilung noch komplexer. Denn für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zählt ausschließlich der Wohnanteil. Gewerbeflächen bleiben außen vor, auch wenn sie im selben Gebäude liegen.
Welche steuerlichen Vorteile und Liquiditätswirkungen ergeben sich?
Abschreibungen mindern das zu versteuernde Einkommen direkt. Das klingt abstrakt, ist aber konkret spürbar.
- Vorverlagerung der Steuerersparnis: Die Sonderabschreibung konzentriert die Abschreibungen auf die ersten vier Jahre. Wer in dieser Zeit hohe Einkünfte hat, profitiert am stärksten, weil die Steuerersparnis sofort eintritt.
- Kombination für maximale Wirkung: Die Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung ermöglicht bis zu 10 % Abschreibung pro Jahr in den ersten vier Jahren. Bei einem Gebäudewert von 600.000 € und einer Bemessungsgrundlage von 400.000 € für die Sonderabschreibung (100 qm × 4.000 €) ergibt das im ersten Jahr: 30.000 € degressive AfA plus 20.000 € Sonder-AfA, also 50.000 € Werbungskosten allein aus Abschreibungen.
- Auswirkung auf die Steuerlast: Wer 50.000 € Werbungskosten aus Abschreibungen geltend macht und einen Grenzsteuersatz von 42 % hat, spart 21.000 € Einkommensteuer in diesem Jahr. Das ist Liquidität, die sofort reinvestiert werden kann.
- Risiko bei Verstoß gegen die Vermietungspflicht: Wer das Objekt innerhalb von zehn Jahren verkauft oder selbst nutzt, muss die Sonderabschreibungen zurückzahlen. Das Finanzamt fordert die Steuervorteile mit Zinsen zurück.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist kein Steuerschlupfloch, sondern ein bewusstes politisches Instrument zur Förderung von bezahlbarem Mietwohnraum. Wer sie nutzt, geht eine Verpflichtung ein: zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken. Wer das plant, hat ein starkes Werkzeug in der Hand.
Für Investoren, die Weiterbildung zu steuerlichen Aspekten von Immobilien suchen, bieten spezialisierte Online-Kurse zu Immobilien eine gute Ergänzung zur Beratung durch den Steuerberater.
Welche Fehler passieren bei Neubauabschreibungen am häufigsten?
Die Theorie ist klar. Die Praxis zeigt, dass viele Investoren an denselben Stellen scheitern.
- QNG-Nachweis zu spät beantragt: Das Qualitätssiegel muss vor Fertigstellung vorliegen. Wer es nachträglich beantragen will, hat keine Chance mehr auf die Sonderabschreibung.
- EH-40-Standard nicht geplant: Wer den Energiestandard nicht von Anfang an in die Planung einbezieht, kann ihn nachträglich kaum noch erreichen. Das betrifft vor allem Bauherren, die mit einem Generalunternehmer arbeiten, der keine Erfahrung mit Förderprogrammen hat.
- Falsche Flächenberechnung: Die Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung und nach DIN 277 (Bruttogrundfläche) liefert unterschiedliche Ergebnisse. Für die Sonderabschreibung gilt die Wohnflächenverordnung. Wer die falsche Methode anwendet, berechnet die Bemessungsgrundlage und die Kostengrenzen falsch.
- Ersatzneubau ohne Wohnraumerweiterung: Nach dem BFH-Urteil vom 12. August 2025 ist das klar geregelt. Wer ein Bestandsgebäude abreißt und durch einen Neubau mit gleicher Wohneinheitenzahl ersetzt, bekommt keine Förderung. Die Wohnraumvermehrung muss objektiv nachweisbar sein.
- Eigentumsübergang und Fertigstellung nicht koordiniert: Die Sonderabschreibung setzt voraus, dass der Investor zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits Eigentümer ist. Wer den Kaufvertrag zu spät abschließt, verliert das Abschreibungsjahr.
- Dokumentation vernachlässigt: Eine sorgfältige Dokumentation der Wohnraumerweiterung ist bei Neubauprojekten unbedingt erforderlich, um die Förderfähigkeit im Streitfall nachzuweisen. Baugenehmigung, Energieausweis, QNG-Zertifikat und Mietverträge gehören vollständig in die Akte.
Tipp: Lassen Sie die Kostenkalkulation vor Baubeginn von einem Steuerberater prüfen. Die 5.200-€-Grenze pro Quadratmeter gilt für die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten. Wer knapp darüber liegt, verliert die gesamte Sonderabschreibung, nicht nur den übersteigenden Anteil.
Die Kombination aus degressiver AfA (5 % p.a.) und Sonderabschreibung nach § 7b EStG (bis 5 % p.a.) ermöglicht in den ersten vier Jahren bis zu 10 % Abschreibung pro Jahr auf den Gebäudeanteil eines Neubaus, sofern EH-40-NH-Standard und QNG-Siegel vorliegen.
| Thema | Details |
|---|---|
| Lineare AfA seit 2023 | 3 % pro Jahr auf den Gebäudewert, gültig für alle Neubauten ab Fertigstellung 2023. |
| Degressive AfA ab Oktober 2023 | 5 % auf den Restwert, kombinierbar mit Sonderabschreibung für maximale Anfangswirkung. |
| Sonderabschreibung § 7b EStG | Bis 5 % zusätzlich über 4 Jahre, Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/qm, Kostenlimit 5.200 €/qm. |
| Pflichtvoraussetzungen | EH-40-NH-Standard und QNG-Siegel sind zwingend, ohne sie entfällt die Sonderabschreibung vollständig. |
| Vermietungspflicht | 10 Jahre Mindestdauer, Verstoß führt zur vollständigen Rückforderung der Steuervorteile. |
Meine Einschätzung: Wer wirklich profitiert und wer das Risiko unterschätzt
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist aus meiner Sicht das stärkste steuerliche Instrument für Neubauinvestoren, das der Gesetzgeber seit Jahren geschaffen hat. Aber ich erlebe regelmäßig, dass Investoren die Bedingungen unterschätzen, besonders beim QNG-Siegel und beim EH-40-Standard. Wer das nicht von Anfang an in die Planung einbaut, kann es nicht nachholen.
Was mich beim Thema Ersatzneubauten wirklich überrascht: Viele Investoren kaufen ein Grundstück mit Bestandsgebäude, reißen ab und bauen neu, in der Annahme, das sei förderfähig. Das BFH-Urteil vom August 2025 hat das klar verneint, sofern keine zusätzlichen Wohneinheiten entstehen. Das ist ein teurer Irrtum, der sich mit einer frühen Prüfung vor dem Grundstückskauf vermeiden lässt.
Meine klare Empfehlung: Steuerberater und Baupartner müssen von Anfang an zusammenarbeiten. Die steuerliche Planung gehört in die Leistungsphase 1, nicht in die Steuererklärung nach Fertigstellung. Wer bis 2029 baut und die Bedingungen erfüllt, hat ein Zeitfenster, das sich nicht wiederholen wird. Und wer energieeffizient baut, erfüllt die Voraussetzungen oft ohnehin, wenn er es richtig plant.
— Daniel Marczinek
Aurea-Massivhaus: Neubau mit Fokus auf steuerliche Förderfähigkeit
Wer ein Massivhaus plant, das die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erfüllt, braucht einen Baupartner, der den EH-40-NH-Standard und das QNG-Siegel nicht als Zusatzleistung behandelt, sondern als Standard.
Aurea-Massivhaus plant und baut individuelle Massivhäuser in Berlin und Brandenburg mit Fokus auf hohe Energieeffizienz, nachhaltige Bauweise und Förderkompatibilität. Ob Einfamilienhaus, Stadtville oder Mehrfamilienhaus: Die Planung berücksichtigt von Beginn an die energetischen Anforderungen, die für steuerliche Abschreibungen relevant sind. Ergänzend bietet Aurea-Massivhaus Beratung zu Förderprogrammen und Bauausführung sowie eine unabhängige TÜV-Prüfung zur Qualitätssicherung. Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Beratungsgespräch und erfahren Sie, wie Ihr Neubau als Massivhaus steuerlich und baulich optimal aufgestellt wird.
FAQ
Was ist die AfA bei Neubauimmobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerliche Verteilung der Gebäudekosten über die Nutzungsdauer. Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 % pro Jahr.
Wer hat Anspruch auf die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Anspruch haben Investoren, die eine neue Mietwohnung mit Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 errichten, den EH-40-NH-Standard erreichen, das QNG-Siegel nachweisen und die Wohnung mindestens zehn Jahre vermieten.
Kann ich degressive AfA und Sonderabschreibung kombinieren?
Ja. Die Kombination ist gesetzlich vorgesehen und kann in den ersten vier Jahren bis zu 10 % Abschreibung pro Jahr ergeben. Nach Ablauf der Sonderabschreibungsphase läuft die degressive AfA weiter oder wird zur linearen AfA gewechselt.
Ist das Grundstück bei Neubauimmobilien abschreibungsfähig?
Nein. Nur der Gebäudeanteil unterliegt der Abschreibung. Das Grundstück wird mithilfe der BMF-Arbeitshilfe oder eines Sachverständigengutachtens vom Gebäudewert getrennt.
Was passiert, wenn ich die Vermietungspflicht von 10 Jahren verletze?
Das Finanzamt fordert die gesamten Steuervorteile aus der Sonderabschreibung zurück, zuzüglich Zinsen. Ein vorzeitiger Verkauf oder die Eigennutzung innerhalb dieser Frist löst die Rückforderung aus.
